很多買房人在入住時遇到這樣那樣的問題，往往與開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛。這些問題究竟誰是誰非，應(yīng)該怎樣解決？在此針對具體問題，依據(jù)有關(guān)政策、規(guī)定予以解答。
入住應(yīng)有《通知書》
去年6月10日北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司電話通知我，在15日內(nèi)辦理新房的入住手續(xù)。當(dāng)我于7月20日前往開發(fā)公司的售樓處辦理手續(xù)時，開發(fā)商要求我承擔(dān)逾期辦理入住手續(xù)的違約責(zé)任。他們這樣做對嗎？劉女士
北京市國土資源和房屋管理局監(jiān)制的《商品房買賣合同》中明確規(guī)定，商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。因此，開發(fā)商以電話通知購房人辦理入住手續(xù)的時間作為房屋交付的時間是沒有法律依據(jù)的。
鑒于目前房屋交付過程中糾紛的產(chǎn)生原因主要在于買賣雙方對房屋交付的條件、程序及法律后果缺乏統(tǒng)一的認(rèn)識及界定，因此，建議買賣雙方在簽訂補充契約時對該項內(nèi)容加以約定。如可約定“在房屋交付前至少十五天，甲方向乙方送達書面通知，所有書面通知可用掛號郵件或特快專遞方式送達，送達日期以掛號郵件寄達乙方聯(lián)系地址時的郵戳日期或乙方簽收特快專遞的日期為準(zhǔn)；乙方應(yīng)按交付通知書要求辦理房屋交接手續(xù)。”
已交公共維修基金，是否還要交大、中修費？
我已經(jīng)按規(guī)定繳納了購房款2％的公共維修基金，可物業(yè)管理企業(yè)還要我繳納大、中修費。這個錢我應(yīng)該交嗎？商品房，經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)人按照《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》（京房地物字［1999］第1088號）和《關(guān)于非異產(chǎn)毗連結(jié)構(gòu)商品住宅共用設(shè)施設(shè)備維修基金收取標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項的通知》（京國土房管物字［2000］第69號）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納的公共維修基金，以及房改房的售房單位和購房人按照《關(guān)于公有住房售后共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理有關(guān)問題的通知》（99京房資中心分字第278號）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納的公共維修基金，用于房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造。
產(chǎn)權(quán)人在按上述文件規(guī)定繳納公共維修基金后，物業(yè)管理企業(yè)不得再向產(chǎn)權(quán)人收取《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（京價房字［1997］第196號）規(guī)定的大修費和38．7％的房屋公共部分中修費。產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋自用部位管理的，物業(yè)管理企業(yè)可以繼續(xù)收取196號文件規(guī)定的61．3％的自用部位中修費。
建筑安裝工程保修范圍和期限內(nèi)發(fā)生的維修費用，不得從公共維修基金中支取，也不得向產(chǎn)權(quán)人另行收取。
煤氣開通費該不該交
某小區(qū)在向住戶交房時，物業(yè)公司要收取3600元的“煤氣開通費”。該小區(qū)居民提出質(zhì)疑：物業(yè)公司到底根據(jù)什么收取這筆費用？所謂的“煤氣開通費”是否屬于亂收費？
北京市現(xiàn)行的物業(yè)管理規(guī)定，物業(yè)管理公司沒有收取煤氣開通費這一服務(wù)內(nèi)容。一般物業(yè)管理公司都會說煤氣開通費是替負責(zé)該小區(qū)煤氣供應(yīng)的煤氣公司收的。從實際情況來講，收不收煤氣開通費取決于小區(qū)開發(fā)商與住戶之間是否有協(xié)議，比如在售房時，開發(fā)商并未承諾煤氣管道入戶，在交房時收取煤氣開通費就有了前提。
一般來講，煤氣開通費由開發(fā)商交給煤氣公司，這筆費用無形之中已納入了總房價款。如果開發(fā)商在售房時承諾：管道煤氣入戶，就意味著這筆費用已經(jīng)包含在房價款中了。如果再收取煤氣開通費，就是亂收費。
物業(yè)管理費應(yīng)從何時交
我的房子是2000年9月辦理的入住手續(xù)，至今一直未住，可物業(yè)公司卻要我交物業(yè)管理費。我沒有享受小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，是不是可以不交物業(yè)管理費？
物業(yè)管理費的收取是從辦理入住的時間算起的，物業(yè)服務(wù)不是私人服務(wù)，是公共服務(wù)。我們?nèi)粘Ｋf的物管費主要是為共用部位及公共服務(wù)的收費，保安、清潔、綠化、共用部位和共用設(shè)施的維修等，都是為整個社區(qū)服務(wù)的，成本已經(jīng)發(fā)生了，只要業(yè)主辦理了入住手續(xù)，無論你住不住在那里，業(yè)主都需從辦理入住時間起，開始交付物業(yè)管理費。
物管公司沒有權(quán)利停水停電
開發(fā)商在賣房時承諾24小時熱水和24小時電梯等服務(wù)，可入住后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的承諾沒有兌現(xiàn)，因此業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費。可物業(yè)公司把我們的水、電都給停了。他們這樣做對嗎？
物管公司沒有權(quán)利停水停電。由于水、電是由自來水部門以及供電局提供的，并且水、電費的交付與物管費是分開的，物管公司無權(quán)拒絕供水供電。再則物管公司也不是供應(yīng)部門，對于物管公司隨便停水停電的，業(yè)主可以向所在區(qū)縣的小區(qū)辦投訴，以維護自己的權(quán)益。（羅吉）
