房屋違約金
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》對于違約金的產(chǎn)生確定了法定的依據(jù)，是對約定違約金的補充。
違約金制度兼具補償性和懲罰性兩種法律功能，一方面對于守約方能夠補償因?qū)Ψ竭`約而造成的損失，另一方面對于違約者進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)懲罰，是對合同履行的一種保障。違約金產(chǎn)生的依據(jù)一般可分為約定依據(jù)和法定依據(jù)，根據(jù)民法的一般原理、《民法通則》、《合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人之間可以約定一定數(shù)額的違約金，當(dāng)一方出現(xiàn)違約的情形時須向守約方支付該違約金。違約金的法定產(chǎn)生依據(jù)是指在當(dāng)事人沒有對違約金進(jìn)行約定的情況下，如果一方當(dāng)事人違約，法律給予違約方一定的懲罰而對守約方進(jìn)行一定的法律救濟(jì)。在違約金制度實際的適用過程中，當(dāng)事人的約定違約金條款優(yōu)先于法定違約金條款適用，只有在當(dāng)事人無約定的情況下才可能適用法定條款。
新《解釋》在法定違約金條款方面對于商品房買賣當(dāng)事人未約定違約金的情況下做出了非常有利于買房人的規(guī)定，是對約定違約金之外的有力補充。《解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。在新《解釋》頒布前的現(xiàn)實實踐中，由于普通買房人對于法律、合同知識方面的欠缺，往往不知道如何約定違約金條款來保障自己的權(quán)益，從而使開發(fā)商有機(jī)可乘，對于合同違約責(zé)任條款避過或刪去。那么如果開發(fā)商違約，買房人卻因沒有追究其違約責(zé)任的依據(jù)而很難主張自己的合法權(quán)利?，F(xiàn)在有了新《解釋》的上述規(guī)定，在逾期交房、逾期辦證這兩項對于買房人利益最為重要的地方為買房人提供了法律救濟(jì)的保障。自此，即使當(dāng)事人之間就違約責(zé)任沒有約定，但如果開發(fā)商逾期交房、逾期辦理房產(chǎn)證，買房人仍可依據(jù)《解釋》中的法定條款追究開發(fā)商的違約責(zé)任要求其支付違約金。當(dāng)然，如果買房人不按合同約定條款履行而違約的話。開發(fā)商也可同樣依據(jù)《解釋》中的相關(guān)法定違約金條款追究買房人的責(zé)任。
