合同簽了，購房款交了，可心儀的樓盤在承諾的開工時間內久久不能動工，要求退還購房款吧，開發(fā)商還不同意——省會的王先生就遇到了這樣的麻煩，無奈只好起訴到法院。昨日，記者從橋東區(qū)法院了解到，40多位像王先生這樣的原告與開發(fā)商簽訂了名為“合作建房”實為“商品房買賣”的協(xié)議，可開發(fā)項目因為手續(xù)不全，所出售房產未取得預售許可證，是在樓盤未開工的情況下對外違規(guī)銷售，最后項目擱淺。
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■事件：房款交了 樓盤擱淺
2008年9月，王先生根據媒體廣告，打算購買由石家莊市的兩家房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司和乙公司)合作開發(fā)的一處樓盤的一套商品房。9月21日，王先生與兩家公司中的甲公司簽訂了合同，合同的名稱為《合作建房協(xié)議》。
該《協(xié)議》包括：合作標的是一套建筑面積約為41.69平方米的房屋;合作價款為該合作房屋單價4100元/平方米，總價為170929元。雙方約定的該合作房屋的交房日期為2010年12月31日，擬定開工時間為2008年12月31日前。如因甲公司原因未能動工的，王先生可隨時要求退款，甲公司在王先生提出申請后7日內全額退還王先生所交款，并按銀行同期活期存款利率償還利息。合同簽訂后，王先生于2008年9月21日向甲公司交納定金20000元，2008年9月26日交納房款82929元。
可是到了合同約定的2008年12月31日，王先生發(fā)現樓盤并沒有動工跡象，于是從2009年1月起王先生多次要求退還所交款項，但甲公司一直不予辦理退款事宜。
王先生起訴到法院，請求判令：雙方所簽“合作建房協(xié)議”無效;合作開發(fā)樓盤的甲、乙兩家公連帶退還他已交購房款102929元，利息136元;訴訟費用由兩家公司承擔。
■法院：違法預售 合同無效
法院經審理查明，兩家房地產公司是在2004年3月18日就簽訂了合作開發(fā)的協(xié)議，2008年11月4日，乙公司向甲公司發(fā)出《解除協(xié)議通知書》，解除理由稱鑒于甲公司違法銷售的行為，解除雙方簽訂的合作協(xié)議。庭審中，乙公司稱，乙公司是以土地出資的方式與被告甲公司進行合作，雙方并非合伙關系。在乙公司不知情的情況下，甲公司私自違法售房，乙公司沒有收取一分售房款，違法售樓的一切后果應當由甲公司承擔，乙公司不應承擔任何責任。庭審中，甲公司也認可未向乙公司支付過收取的購房款。
王先生與甲公司簽訂的協(xié)議雖名為合作建房，但協(xié)議內容對房屋基本狀況、房屋價款、付款方式、交付使用條件及日期、違約責任等內容均作了約定，協(xié)議內容具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，且已按約定收受購房款。根據相關法律規(guī)定，應認定雙方簽訂的為商品房買賣合同。
因被告甲公司未取得該項目的預售許可證明，根據最高院解釋第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規(guī)定，應認定王先生與甲房地產公司簽訂的《合作建房協(xié)議》無效。
本案訴爭的法律關系是商品房預售合同糾紛，合同當事人是原告王先生和被告甲公司。被告乙公司與被告甲公司之間存在合作開發(fā)房地產關系，但其不是商品房預售合同的當事人，不應承擔商品房預售合同無效后產生的義務。其次，王先生及甲公司均無證據證實被告乙公司實際收取或使用了售房款。被告乙公司與原告王先生之間不存在特定債務關系，因此王先生要求被告乙公司承擔連帶還款責任不能支持。
同時甲公司違法售房，具有明顯過錯，應賠償因合同無效給原告王先生造成的利息損失。
