網友咨詢：
我于今年一月購買二手房一套，含自行車庫一個，合同約定該車庫為獨立所有，如不是，售出方賠償二萬元整。我與售出方原約定4萬元購房余款于5月1日前付清，同時他退還我兩證及遷出戶口，如果我逾期不交清余款每天要付千分之二的違約金。 現經查實該車庫為合用車庫，無獨立產權。我們就賠償款達不成統一意見，售出方只愿意賠償3千元。若一直無法達成共識，我未向賣方支付余款4萬，屬我違約還是賣方違約在先？請問我怎樣做能最大限度保障自己的權益？
四川成都康健忠律師回復：
根據你的陳述情況，我認為對方應當按照合同約定賠償你不能取得獨立車庫的損失;同時，你在與對方交涉的過程中如果沒有證據留下來，則應當爭取盡快解決糾紛，以免因對方主張違約金而使你遭受更多的損失。建議如果無法盡快協商解決，則應當當機立斷聘請律師代理提起訴訟。
江西南昌鄭吉敏律師回復：
你們是否在合同中約定房屋交付時間和產權過戶時間，如果約定了，就按約定存在先后履行順序;如未約定視為交付房款時同時履行。同時履行意味一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求，因此也不存在違約在先的概念。
鑒于你的案件，如果有證據證明合同指向的車庫無獨立產權，你可以只支付2萬元，并起訴要求對方強制履行過戶義務。在支付2萬元前或同時請律師發律師函或自己致函給對方，要求對方承擔2萬元違約金，并抵消房款。
