前期物業(yè)管理內(nèi)容 : PD `PgQ
一、通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù) '9 * | N=
無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)來接洽業(yè)務(wù)。 l$-= Pqb
進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實(shí)際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，做到揚(yáng)長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，如果明知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力比自己強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設(shè)是否有保證，業(yè)主的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。以免管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)得手后，由于業(yè)主或建設(shè)方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo)，測(cè)算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭(zhēng)取更多的業(yè)務(wù)。 NF/ T i5y
( 1)具體測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體管理方案。 $m:2&lU3
( 2)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。 m@G
(3)選派管理人員運(yùn)作前期物業(yè)管理。 CG d[3}"
二、建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系 D JViy
物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)，而服務(wù)對(duì)象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。 R=vbUA
( 1)聽取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。 I | g@ W_
(2)了解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。 }u F [Ra
(3)參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場(chǎng)管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。 vzY'+ 9q1.
三、察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng) V[o7J r ~
前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理建議。 $ Q
(1)審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。 k4qL B 1&,
( 2)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。 g YTyH.
(3)在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。 x w TijSj
(4)參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。 5h`m] #YEG
四、設(shè)計(jì)管理模式擬定管理制度 + ,@ Fx Zl
物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計(jì)日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。 A", e S6
(1)籌建業(yè)主管理委員會(huì)。 !]$V9F{K
( 2)與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會(huì)章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。 D :=t*2-Iv
( 3)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊(cè)、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。 v
( 4)制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃 ^oS$> 6|
