導(dǎo)讀：你想要進(jìn)行海外物業(yè)投資，但是你怕陷入錯(cuò)誤，該怎么辦?小面滬律網(wǎng)小編為您總結(jié)了物業(yè)投資管理的十個(gè)錯(cuò)誤，相信你看了后，一定能避免，成功的進(jìn)行海外投資事業(yè)。
錯(cuò)誤之一：想法先入為主感性大于理性
很多投資者在剛開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，約90%的購(gòu)買(mǎi)決策都是基于情感，真正能做到理性的只有10%。對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，家是你的避難所，是你生兒育女的地方。為此投資時(shí)你會(huì)不惜一切代價(jià)，這是最常見(jiàn)的投資陷阱。比如，你喜愛(ài)這種窗簾，它讓你聯(lián)想到了某個(gè)度假勝地，這是屬于感情陷阱。而這種陷阱會(huì)讓你的情緒來(lái)影響你的判斷，這意味著你更有可能過(guò)度重視感性上的原因而給出高價(jià)，而不是理性地利用談判來(lái)得到最好的價(jià)格。當(dāng)然，如果這個(gè)房產(chǎn)是你與家人自住的，這種感性大于理性還有心可原，但是作為投資，這會(huì)讓你與達(dá)到你的投資目標(biāo)的距離更遠(yuǎn)了一步。
理性的做法是通過(guò)分析研究，對(duì)所要購(gòu)買(mǎi)的投資物業(yè)，提出一系列問(wèn)題。它能否提供您所需要的收益和回報(bào)?它是否在吸引優(yōu)質(zhì)租戶(hù)的最佳位置?它是否能有長(zhǎng)期升值的回報(bào)?通過(guò)回答這些問(wèn)題，讓你明白投資一個(gè)物業(yè)是基于經(jīng)濟(jì)利益，而不是個(gè)人的情感。投資只能是看效益，而不是情緒性的。
錯(cuò)誤之二：不作計(jì)畫(huà)=策略失敗
這是一個(gè)古老的格言，但很現(xiàn)實(shí)。如果你試圖建立一個(gè)利潤(rùn)豐厚的物業(yè)組合，而沒(méi)有具體實(shí)施計(jì)畫(huà)。就是不帶地圖的信天游。你會(huì)不可避免地跑錯(cuò)方向，最終導(dǎo)致失敗。
如果要通過(guò)房地產(chǎn)成功創(chuàng)造財(cái)富，首先要設(shè)定目標(biāo)，然后制定一個(gè)有凝聚力的計(jì)畫(huà)。你需要關(guān)注短期和長(zhǎng)期兩種計(jì)畫(huà)，并確保您的投資決策與你的整體策略相互支持。在一個(gè)短期計(jì)畫(huà)達(dá)到之后，馬上開(kāi)始另一個(gè)計(jì)畫(huà)，持之以恒，避免盲目行動(dòng)。
錯(cuò)誤之三：兩個(gè)極端過(guò)于沖動(dòng)或過(guò)于謹(jǐn)慎
有兩類(lèi)初涉房地產(chǎn)投資者，他們買(mǎi)第一個(gè)物業(yè)前的最常見(jiàn)的特征是：要么太沖動(dòng)，要么過(guò)于謹(jǐn)慎。
沖動(dòng)者沖鋒陷陣，急于求成。他們也許只參加了一個(gè)介紹會(huì)，就急于購(gòu)買(mǎi)。聽(tīng)信買(mǎi)房者介紹的有如何如何優(yōu)勢(shì)的說(shuō)法，而沒(méi)有看出這是人家正急于出售的房產(chǎn)。不知不覺(jué)落入陷井。當(dāng)然這樣的房產(chǎn)不會(huì)使投資者一夜暴富，但投資者卻認(rèn)輸失去了信心，以為物業(yè)投資不適合他們。
謹(jǐn)慎者則縮手縮腳，停滯不前。他們不停地參加介紹會(huì)，收集大量的資訊，但總是抱著懷疑的態(tài)度并對(duì)自己缺乏信心，無(wú)法采取行動(dòng)。他們自己才是自己最大的敵人。
前者有時(shí)可以從他們的錯(cuò)誤中學(xué)習(xí)，使他們的投資努力的成功，后者將永遠(yuǎn)不會(huì)克服自己的恐懼。你能做的最好的就是找一個(gè)折中。學(xué)習(xí)盡可能多的讓你滿(mǎn)意的投資決策，千萬(wàn)不要以為你永遠(yuǎn)不會(huì)明白這一切。你將永遠(yuǎn)有別的東西要學(xué)習(xí)。獲取知識(shí)的最佳途徑是游泳中學(xué)習(xí)游泳。
錯(cuò)誤之四：投機(jī)心多過(guò)耐心
很多人進(jìn)入物業(yè)投資，希望能夠在一夜之間成為百萬(wàn)富翁。他們認(rèn)為物業(yè)將可以快速解決他們的財(cái)務(wù)問(wèn)題，但事實(shí)上，是在尋求房地產(chǎn)短期收益，更多的是猜測(cè)而不是戰(zhàn)略投資。
房產(chǎn)投資是一項(xiàng)長(zhǎng)期有前景的投資，它缺乏流動(dòng)性，它需要時(shí)間來(lái)做。而且涉及大量成本，而在未來(lái)可能還會(huì)涉及到資本增值稅。
有些人可能認(rèn)為這是房產(chǎn)投資的一個(gè)缺點(diǎn)，但這正是房產(chǎn)投資的力量所在。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)成熟的商品，人人都需要它，它具有提供穩(wěn)定，長(zhǎng)期收益的能力。
比如說(shuō)，你可以利用你的一個(gè)物業(yè)中的資產(chǎn)到另一個(gè)物業(yè)，爭(zhēng)取組合收益。你還能買(mǎi)更多的添加到你的投資組合中。更妙的是你可以使用別人的錢(qián)(從銀行借來(lái)的)來(lái)獲利。沒(méi)有其他的商品能夠有這樣的能力。如果你有耐心，高性能的物業(yè)在長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)中，是確保你的財(cái)產(chǎn)階梯遞進(jìn)頂端的途徑。
錯(cuò)誤之五：不做功課
了解房地產(chǎn)市場(chǎng)需要時(shí)間。有些投資者進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)并不了解房地產(chǎn)的周期性質(zhì)是什么。有人說(shuō)，其實(shí)房產(chǎn)投資有許多的知識(shí)要學(xué)，知道的越多，越能夠讓自己在投資中游刃有余。
比如你需要對(duì)你打算投資的地區(qū)了如指掌，讓自己完全熟悉任何地區(qū)地產(chǎn)代理及物業(yè)管理人員。找出所有關(guān)于在該地區(qū)的物業(yè)設(shè)施，空置率和歷史價(jià)值。
錯(cuò)誤之六：買(mǎi)錯(cuò)類(lèi)型
不同類(lèi)型的地區(qū)，分布著不同的人口類(lèi)型，在決定你購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)類(lèi)型之前，一定要對(duì)這個(gè)區(qū)的居住人口有詳細(xì)準(zhǔn)確的了解。比如你在一個(gè)郊區(qū)投資，你首先要問(wèn)自己，在這個(gè)地區(qū)的主要是家庭?還是年輕單身的專(zhuān)業(yè)人士?如果是在一個(gè)家庭市場(chǎng)，你會(huì)不會(huì)投資在兩間臥室的公寓上?如果這個(gè)地區(qū)吸引的大部分是年輕的，沒(méi)有孩子的住戶(hù)，你應(yīng)不應(yīng)買(mǎi)一個(gè)大的房子?總之，你得了解市場(chǎng)，相應(yīng)地購(gòu)買(mǎi)。否則必然會(huì)導(dǎo)致大的投資失誤!
錯(cuò)誤之七：有效的現(xiàn)金流管理
初始投資者很容易陷入現(xiàn)金流管理的陷阱。有時(shí)了解所有涉及購(gòu)賣(mài)及持有物業(yè)的成本是很困難的。建議房產(chǎn)投資者應(yīng)該總是尋求熟悉房地產(chǎn)投資的專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)的師幫助，以確保得到政策上的建議。
首先，你需要確保你能負(fù)擔(dān)得起你所購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)。要弄清楚你有多少收入將能支撐你的投資，它是否足夠支付你的開(kāi)銷(xiāo)?如果沒(méi)有，你用什么來(lái)補(bǔ)足?
不要忘了還要考慮任何突發(fā)事件，比如較長(zhǎng)時(shí)間的空租期或意外的維護(hù)成本。一個(gè)好的經(jīng)驗(yàn)法則是保留5%左右的物業(yè)成本值，來(lái)應(yīng)付諸如利率提升、土地稅、保險(xiǎn)、維修及管理費(fèi)等等的一系列費(fèi)用。當(dāng)然，你保留的這筆錢(qián)可以放在你的貸款對(duì)沖帳戶(hù)中，這樣可以為你減少貸款的數(shù)額，而到用的時(shí)候可以隨時(shí)支取。
對(duì)每一個(gè)潛在的投資進(jìn)行分析，并確保你做好充足的準(zhǔn)備。低估你的收入和高估你的費(fèi)用你才有可能做到有備無(wú)患。
錯(cuò)誤之八：自己來(lái)或隨便選擇專(zhuān)業(yè)人員
人有時(shí)會(huì)憑著自己的聰明，認(rèn)為自己什么都可以做。但有時(shí)恰恰是這一點(diǎn)讓自己在投資方面受到了限制，選擇了不適合自己的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，或者是讓自己的投資走向了讓自己停滯不前的方向。這里給所有初始融資物業(yè)投資者的最好忠告是:要尋求一個(gè)合格的，專(zhuān)業(yè)的抵押貸款經(jīng)紀(jì)人的幫助。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這樣的貸款經(jīng)紀(jì)人可以根據(jù)你的情況為你選擇正確的融資類(lèi)型，不但可以為你節(jié)省數(shù)千圓，還能夠給未來(lái)鋪墊更堅(jiān)實(shí)的投資道路。因此，一個(gè)能夠引導(dǎo)你在正確的方向投資的好的經(jīng)紀(jì)人非常關(guān)鍵。
錯(cuò)誤之九：不做徹底檢查
買(mǎi)房前進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的建筑和害蟲(chóng)檢查從降低房屋品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，是十分必要的。在購(gòu)入物業(yè)后，買(mǎi)家沒(méi)有任何法律保護(hù)。假如你在搬入幾周后發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，前業(yè)主是不承擔(dān)修復(fù)義務(wù)的，因此，盡管驗(yàn)房報(bào)告會(huì)增加資金的少量投入，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看還是很值得的。
除此之外，專(zhuān)業(yè)驗(yàn)房報(bào)告還有一個(gè)好處，能幫助買(mǎi)方在議價(jià)時(shí)獲得更大的優(yōu)勢(shì)。如果你發(fā)現(xiàn)了物業(yè)中存在的問(wèn)題，你可以就此向賣(mài)家要求更好的價(jià)格。
從買(mǎi)家的角度，你對(duì)驗(yàn)房報(bào)告理解得越透徹，你的議價(jià)優(yōu)勢(shì)就越大。你甚至可以在驗(yàn)房結(jié)束的第一時(shí)間向驗(yàn)房師了解情況，并澄清一些專(zhuān)業(yè)名詞。這樣當(dāng)你和賣(mài)家或仲介談判時(shí)，自然會(huì)更加自信。
要提醒的是，一定要確保驗(yàn)房師的品質(zhì)。你可能會(huì)在網(wǎng)上搜索，選擇那些網(wǎng)站看上去很專(zhuān)業(yè)的公司，但這不一定保證驗(yàn)房師的資質(zhì)。要記住的是，只要你發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，無(wú)論大小，都應(yīng)就此向仲介或賣(mài)家爭(zhēng)取更好的價(jià)格。畢竟，大多數(shù)物業(yè)都會(huì)在不同程度上有些缺陷，如何利用它們就取決于你的努力了。
錯(cuò)誤之十：為了省錢(qián)而親自管理
現(xiàn)在你已經(jīng)做對(duì)了所有投資房產(chǎn)的步驟，避免了以上錯(cuò)誤的發(fā)生。手中有了一個(gè)完美的物業(yè)投資......而辛勤工作才真正開(kāi)始!
許多投資者認(rèn)為自我管理自己的投資為好。找租客，收租金，作維修等。以為大包大攬，就會(huì)一本萬(wàn)利。錯(cuò)，錯(cuò)，錯(cuò)!一個(gè)兩個(gè)還能對(duì)付。如果你有20個(gè)物業(yè)呢?
物業(yè)管理事無(wú)巨細(xì)；必須找到合適資格的租戶(hù)以確保您的租金收取。懂得租房的法律，對(duì)租金的市場(chǎng)價(jià)值牢牢把握，進(jìn)行定期檢查，租戶(hù)與你產(chǎn)生異議時(shí)，自己在仲裁庭應(yīng)付可能出現(xiàn)的差錯(cuò)，處理所有的突發(fā)事件，并做到隨叫隨到，還有您的租戶(hù)維護(hù)問(wèn)題等等。與其自己處理，倒不如支付專(zhuān)業(yè)物業(yè)經(jīng)理來(lái)處理所有這些事情，當(dāng)然你必須確定你找到的這名物業(yè)經(jīng)理必須是一位專(zhuān)業(yè)，負(fù)責(zé)的物業(yè)經(jīng)理。讓物業(yè)經(jīng)理管理你的物業(yè)，而你來(lái)管理你的物業(yè)經(jīng)理，同時(shí)你能騰出更多時(shí)間和精力找到更多的投資，以增加你的投資組合，產(chǎn)生更大的財(cái)富。
