今天(1日)上午，省四屆人大常委會(huì)第十五次會(huì)議對(duì)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》進(jìn)行了分組審議，在修訂草案中，針對(duì)業(yè)主大會(huì)成立門檻高、維修基金使用難、代收費(fèi)糾紛等常見問(wèn)題增加了修改內(nèi)容。 為及時(shí)傾聽廣大讀者對(duì)自己所居住的小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的意見和建議，本報(bào)今起開通物業(yè)問(wèn)題投訴熱線：66810221。
【關(guān)鍵詞】業(yè)主大會(huì)
省人大法制委員會(huì)在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，從現(xiàn)行的實(shí)際情況看，召開業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)的門檻過(guò)高。首先，我省相當(dāng)一部分小區(qū)省外人員購(gòu)買多，常住率低。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，海口市這類小區(qū)約占40%，入住率均在40%以下，而三亞市這類小區(qū)入住率不足30%，致使首次業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的成立無(wú)法達(dá)到法定條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全省實(shí)行物業(yè)管理的1283個(gè)小區(qū)中，已成立業(yè)主委員會(huì)的只有452個(gè)，成立率為35%，而在三亞僅有13.3%。
還有一些規(guī)模較大的小區(qū)因建設(shè)周期長(zhǎng)，分若干期開發(fā)，以致相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)難以完成50%的售房面積，無(wú)法達(dá)到召開首次業(yè)主大會(huì)的主要 條件。
【關(guān)鍵詞】代收費(fèi)
據(jù)了解，我省大多數(shù)通往小區(qū)的水電設(shè)施存在著三種產(chǎn)權(quán)，其中供水供電企業(yè)的管網(wǎng)產(chǎn)權(quán)僅到小區(qū)總表，從總表到業(yè)主住宅的這段供水供電設(shè)施產(chǎn)權(quán)為小區(qū)業(yè)主共有，而業(yè)主住宅的設(shè)施規(guī)業(yè)主所有，這種產(chǎn)權(quán)混雜的狀況，造成原本應(yīng)由供水供電企業(yè)承擔(dān)的設(shè)備安裝、養(yǎng)護(hù)維修費(fèi)以及水電損害費(fèi)用，轉(zhuǎn)到業(yè)主和使用人的身上，最后引發(fā)管理費(fèi)用糾紛。據(jù)了解，全省因水電費(fèi)收取而引發(fā)的糾紛占物業(yè)糾紛的70%。
【關(guān)鍵詞】維修基金
專項(xiàng)維修資金使用條件嚴(yán)格，難以發(fā)揮作用的呼聲時(shí)常見諸報(bào)端。
省法制委員會(huì)調(diào)研時(shí)了解到，特別是在應(yīng)對(duì)自然災(zāi)害等突發(fā)情況，需要對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)時(shí)，無(wú)法使用資金，既影響業(yè)主的正常生活，又容易引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定，也致使大量的維修資金閑置，無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2009年底，全省共繳存住宅專項(xiàng)維修資金10.15億元，但僅使用358.2萬(wàn)元，使用率不到0.035%。
符合三種情形
可召開首次業(yè)主大會(huì)
《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》中提出，為了確保首次業(yè)主大會(huì)的順利召開，同時(shí)強(qiáng)化政府監(jiān)管，《修訂草案》對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)選舉的相關(guān)條件做了具體規(guī)定。如：物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
這三種情形分別是：房屋已出售且交付使用房屋建筑面積達(dá)到50%以上;30%以上業(yè)主書面聯(lián)名向物業(yè)管理行政主管部門提交籌備召開首次業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)，并已推選業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)的報(bào)告;前款規(guī)定報(bào)告事項(xiàng)經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核并公告。
業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)按其擁有的專有部分面積計(jì)算，每平方米為1票，不足1平方米的不計(jì)算。現(xiàn)象:全省水電費(fèi)引發(fā)的糾紛占物管糾紛七成
物業(yè)拒絕“代收”
水電單位不得因此終止服務(wù)
《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》中提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)抄表到戶并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)償代收代交相關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收后，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反本條例第七十條規(guī)定，未抄表到戶并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，或者因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)的，由相關(guān)行政主管部門處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。
現(xiàn)象:全省10億維修基金 使用率不到0.035%
出現(xiàn)緊急情況
業(yè)委會(huì)可動(dòng)用專項(xiàng)維修基金
《修訂草案》規(guī)定了小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)緊急情況時(shí)，專項(xiàng)維修資金的使用原則。如：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、故障，嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者人身財(cái)產(chǎn)安全，需要緊急動(dòng)用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新的，業(yè)主委員會(huì)可以在書面報(bào)告物業(yè)管理行政主管部門并經(jīng)在住業(yè)主過(guò)半數(shù)同意后動(dòng)用專項(xiàng)維修資金。
物業(yè)管理行政主管部門認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)報(bào)告的情形不屬于前款規(guī)定的可以緊急動(dòng)用專項(xiàng)維修資金情形的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)不得緊急動(dòng)用。業(yè)主委員會(huì)緊急動(dòng)用專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)下次業(yè)主大會(huì)審議追認(rèn)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒有成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主可以在出現(xiàn)第一款規(guī)定的需要緊急動(dòng)用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新的情形時(shí)，向物業(yè)管理行政主管部門提出書面申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核同意后可以緊急動(dòng)用專項(xiàng)維修資金。
【關(guān)鍵詞】車位管理
小區(qū)車位先滿足業(yè)主
《修訂草案》對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫(kù)的出售、出租以及管理等方面做出了具體的規(guī)定，如：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。車位、車庫(kù)用地已經(jīng)由業(yè)主公攤的，車位、車庫(kù)屬于全體業(yè)主共有。建設(shè)單位和業(yè)主不得將車位、車庫(kù)出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人購(gòu)買車位、車庫(kù)的，有關(guān)主管部門不得辦理登記、過(guò)戶手續(xù)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，建設(shè)單位可以將未出售車位、車庫(kù)不定期出租給本區(qū)域外的其他人，業(yè)主、物業(yè)使用人有需要的應(yīng)當(dāng)隨時(shí)收回。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定對(duì)屬于業(yè)主共有車位、車庫(kù)收取使用費(fèi)的，其收益屬于全體業(yè)主所有，用途由業(yè)主大會(huì)決定。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)移交
“管家”交接聽業(yè)委會(huì)的
修訂草案中提出，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管前，業(yè)主委員會(huì)明示接受原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，且原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式接管時(shí)為止。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照原合同約定交納延續(xù)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
延續(xù)服務(wù)期間，業(yè)主委員會(huì)明確告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再接受其服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)停止服務(wù);原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行繼續(xù)提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)用。
