房東和買家通過(guò)中介公司達(dá)成了房屋買賣的意向，但是在買家交了定金后，房東又反饋不賣了，買家便要求賣家返還雙倍定金，但是買家認(rèn)為自己是付了12萬(wàn)的定金，房東則表示自己只收了2萬(wàn)的定金，雙方因此成訴。
上海房產(chǎn)律師】房屋買賣交易失敗，雙倍定金如何認(rèn)定？" width="720" height="480" />
賣家鄭某經(jīng)中介公司介紹與買家朱某達(dá)成房屋買賣意向，并且三方共同簽署了房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議。協(xié)議中約定朱某需支付2萬(wàn)元的購(gòu)房定金。不久后朱某便將定金支付給中介公司，由中介公司代為保管。后因種種事宜，鄭某不愿再出售該房屋，三方磋商未果后決定不再交易。朱某認(rèn)為協(xié)議不能履行的原因在于鄭某，且在簽署三方協(xié)議后由中介公司代收其額外支付的10萬(wàn)元定金。朱某共計(jì)支付定金12萬(wàn)元。在鄭某不愿出售房屋的情況下，中介公司已將12萬(wàn)元定金退還給朱某。因認(rèn)定是對(duì)方的過(guò)錯(cuò)，朱某將鄭某起訴至法院，要求解除三方協(xié)議，另要求鄭某按照定金罰則的規(guī)定，向自己再支付12萬(wàn)元。鄭某稱房屋不再出售，同意解除三方協(xié)議。其確實(shí)要求朱某將2萬(wàn)元定金支付給中介公司，由中介公司代收，但并未要求朱某額外支付10萬(wàn)元定金。因此即使賠付雙倍定金，也只同意向朱某再支付2萬(wàn)元。
因本案協(xié)議系三方簽署，且中介公司作為定金代收方，與本案有利害關(guān)系，法院通知中介公司作為第三人參加訴訟。中介公司稱，鄭某曾多次電話告知己方，要求向朱某另收10萬(wàn)元定金，故中介公司通知朱某并實(shí)際累計(jì)收取了12萬(wàn)元定金。其后，中介公司已經(jīng)全額退還定金12萬(wàn)元。同意解除三方協(xié)議，并認(rèn)為應(yīng)由鄭某向朱某支付12萬(wàn)元。法院審理后認(rèn)為，各方均同意解除三方協(xié)議，故三方協(xié)議應(yīng)予解除。鑒于協(xié)議不能繼續(xù)履行的原因在于鄭某不愿繼續(xù)出售房屋，鄭某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任即向朱某退還定金。但朱某提供給法院現(xiàn)有證據(jù)并不能顯示鄭某多收10萬(wàn)元定金，據(jù)此只能認(rèn)定房屋買賣的定金應(yīng)為2萬(wàn)元。鑒于中介公司代收定金并已實(shí)際退還，故鄭某應(yīng)再向朱某支付2萬(wàn)元。
問(wèn)題1：定金和訂金的性質(zhì)是什么？本案中的定金性質(zhì)為何？
律師表示到：定金作為一種擔(dān)保方式，其目的主要在于擔(dān)保債務(wù)的履行，在債務(wù)履行后，定金作為抵扣款予以抵扣或者退回，而訂金僅是一種支付方式，并不具備擔(dān)保債務(wù)履行的作用。本案中的“定金”由三方在協(xié)議中明確了，其性質(zhì)就是在于擔(dān)保債務(wù)的履行，而非“訂金”。
問(wèn)題2：定金罰則的規(guī)定是什么？
上海房產(chǎn)律師指出：《民法典》第587條規(guī)定：債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金作為一種擔(dān)保方式，在于擔(dān)保給付定金一方按約履行債務(wù)，當(dāng)給付定金的一方不履行義務(wù)時(shí)，收受定金的一方有權(quán)不予退還和抵扣定金。但是，當(dāng)收受定金的一方不履行合同義務(wù)時(shí)，則應(yīng)當(dāng)退還兩倍的定金給給付定金的一方。
問(wèn)題3：本案中如此判決的依據(jù)為何？
上海房地產(chǎn)律師回答道：本案中的定金究竟為2萬(wàn)還是12萬(wàn)，各方當(dāng)事人存在不同的觀點(diǎn)，由于本案中并非是賣方和買方之間直接交付定金，而是通過(guò)第三方中介公司來(lái)支付和收受的，法院從各方提供的證據(jù)看，本案中的定金為2萬(wàn)元，而非12萬(wàn)元，故判決鄭某再向朱某支付2萬(wàn)元。
