房產(chǎn)中介公司派人和客戶去看房后,客戶卻和另外一家房產(chǎn)中介簽訂了合同,并且不愿意支付原先這家中介公司的中介費(fèi)。上海房產(chǎn)律師了解,中介公司因此向法院起訴,要求客戶支付中介費(fèi),法院審理后,判決客戶支付中介公司兩次的看房勞務(wù)費(fèi)。
原告某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴稱:其員工兩次帶領(lǐng)被告申某的父親實(shí)地看了房屋,被告卻與另一家房產(chǎn)中介簽訂了《中介服務(wù)合同》,被告的行為破壞了市場(chǎng)秩序,侵犯了原告的合法權(quán)益,要求被告支付房價(jià)款1%的中介費(fèi)5850元。而被告抗辯稱:原告雖然帶我們看了兩次房,但是價(jià)錢沒談好,最終沒能促成該房的交易。但是被告通過另外一家平臺(tái)找到了該房的信息,報(bào)價(jià)比原告的低,后便與另一家房產(chǎn)中介簽訂了合同,不同意向原告支付中介費(fèi)。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為:當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告新鄉(xiāng)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司要求被告申某支付中介服務(wù)費(fèi),認(rèn)為被告通過其他中介公司購買案涉房屋的行為系跳單,被告認(rèn)為原告最終未按被告的要求將房價(jià)談妥,且被告購買房屋的實(shí)際價(jià)格低于原告提供的價(jià)格。經(jīng)查,原告向被告父親提供了案涉房屋信息后帶著看了兩次房,后因價(jià)格問題未談攏,被告父親向原告表明放棄購買該套房屋,后被告以低于原告提供的價(jià)格通過其他中介公司購買了案涉房屋;原告雖未最終促成該項(xiàng)房屋買賣交易,但在前期提供了房源信息并兩次帶看房屋,實(shí)際提供了為促成交易而付出的勞務(wù)行為,理應(yīng)獲得相應(yīng)的酬勞。依據(jù) 2022 年度當(dāng)?shù)毓嫉钠骄べY 50254元,即日工資 137.66 元,原告實(shí)際帶看房屋兩次,計(jì) 275.32元。遂依法判決,被告向原告支付275.32元。
問題1:本案中被告的行為是否違法?
上海房產(chǎn)律師表示:《民法典》第961條規(guī)定:中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同。雖然被告和原告已經(jīng)簽訂了中介服務(wù)合同,但是在法律上沒有排除其與第三方再簽訂中介服務(wù)合同的權(quán)利,因此被告的行為并不違背法律的規(guī)定。
問題2:本案中的被告是否需要支付中介費(fèi)?
上海房產(chǎn)律師認(rèn)為:《民法典》第963條規(guī)定:中介人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)中介人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確,依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的,根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的,由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)中介人的報(bào)酬。中介人促成合同成立的,中介活動(dòng)的費(fèi)用,由中介人負(fù)擔(dān)。中介費(fèi)只有在中介人促成合同成立的情況下才會(huì)發(fā)生,本案中原告中介公司在客觀上沒有促成被告達(dá)成合同,因此其要求被告支付中介費(fèi)的訴訟請(qǐng)求并不能得到法院支持。
問題3:法院判決被告向原告指出兩次看房勞務(wù)費(fèi)的依據(jù)是什么?
上海房產(chǎn)律師提出:《民法典》第964條規(guī)定:中介人未促成合同成立的,不得請(qǐng)求支付報(bào)酬;但是,可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。雖然在本案中,原告沒有促成被告達(dá)成房屋買賣合同,但是其對(duì)被告亦付出了勞務(wù)行為,屬于從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用,因此法院判決被告需要對(duì)原告支付兩次看房的勞務(wù)費(fèi)用。