在2003年的時候，劉某在丈夫去世后為了還清債務，將一套房屋出售，魏某見劉某生活不易，在要價15萬多的基礎上多給了5000元，湊足了16萬買下了該處房屋。雙方簽訂了房屋買賣合同，但由于房屋在劉某丈夫的名下，劉某替丈夫簽了字并且讓兩個兒子一起簽了合同，合同上明確標記了房屋的具體面積等詳細情況。魏某在買到房之后將房屋改造一新，還加建了兩棟房屋來進行出租。15年后，棚戶改造，魏某購買的房屋在拆遷范圍之內(nèi)。此時的房地產(chǎn)價格暴漲，這將會是一筆不小的拆遷款。但這是，劉某卻找上門來了，并要求分割拆遷款。原來，劉某的房屋處于城鄉(xiāng)結合部，房屋性質實際上屬于農(nóng)村宅基地。根據(jù)1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》當中第二條明文規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。而魏某正是城市戶口，這么一個反轉，魏某反倒成了非法購買農(nóng)村宅基地。于是，劉某以非法購買農(nóng)村宅基地為由將魏某告上了法庭，請求法院判決原簽訂的房屋買賣合同無效，并要求魏某返還原房屋宅基地及相關證件或對征拆補償款物的價值依法予以分割，魏某對此當然是無法接受。
法院受理后判定：由于該處房屋屬于農(nóng)村宅基地，魏某不是村集體成員，按照法規(guī)來說，房屋買賣合同是無效的。但法院同時認為，魏某后建部分劉某分文未出，購買人擴建所得皆歸購買人所有，主要弘揚一種誠實守信公平公正的原則。剩下的劉某原房屋面積所得補償款要再次細分，法院認定這一塊不能完全歸某一方。雖然合同無效，但契約精神還在，魏某在未清楚房屋性質的情況下購買了房屋，劉某之后利用規(guī)定想要毀約，就是違反誠實信用原則的事實。對此，法院最終按照主次責任進行劃分，主要過錯方享有30%，次要過錯方享有70%。最后經(jīng)結算，劉某一家分得37.2萬，魏某分得380多萬。
問題1：本案中的房屋買賣合同為什么是無效的？
律師回答到：依據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”1999年的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》是屬于行政法規(guī)，其中第二條關于禁止農(nóng)民的住宅向城市居民出售的規(guī)定是屬于強制性規(guī)定，因此即便劉某和魏某在簽訂房屋買賣合同時欠缺一定的法律意識，對這一強制性規(guī)定并不知情，雙方所簽訂的房屋買賣合同由于違背了這一行政法規(guī)的強制性規(guī)定，也應當是被認定為無效的。
問題2：法院在判決房屋買賣合同無效之后，為何還要依據(jù)雙方的過錯來確定主次責任？
律師解釋到：劉某和魏某在簽訂房屋買賣合同時，不知道兩人的合同會因為違反行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效，魏某在購房后對房屋進行了很大的改造，還在原有的基礎上加建了兩棟房屋，而且在十幾年后由于房屋拆遷，該房屋的價值增加了好幾十倍，因此如果在房屋買賣合同被認定無效后，法院直接判決劉某只需要按照當時的合同中約定的房屋價值16萬返還給魏某，而劉某可以獲得房屋全部的拆遷款的話，那么對于魏某無疑是非常不公平的。因此本著誠實信用原則和公平公正的原則，認定在導致房屋買賣合同無效的事由中，劉某的過錯比魏某更大，劉某一家所獲得的房屋拆遷款應當少于魏某所獲得的房屋拆遷款。
問題3：本案給我們的啟示是什么？
律師對此提醒到：當我們在購買房屋時，首先最重要的就是要弄清楚房屋的性質，明確房屋是否能夠出售，以及賣方是否有賣房的資質；其次就是要明確自己作為購房人，是否有房屋的資格；最后，在簽訂房屋買賣合同的過程中一定要慎之又慎，對于合同中重要和核心的條款和用詞一定要審查清楚。這樣，我們在購房的過錯中就能避免后續(xù)所產(chǎn)生的諸多對自身不利的法律糾紛。
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