【摘要】面對新型冠狀病毒疫情，承租方能否據此要求減免房屋租金或不承擔違約呢？我們認為不能“一刀切”，而是需要根據幾種不同的情況，區別分析、處理。
【關鍵詞】房屋租賃?不可抗力 情勢變更 違約責任 減免租金 新型冠狀病毒疫情
蛋殼公寓作為房屋的承租方“單方要求業主免租”的新聞引爆房屋租賃市場，也引起了眾多房東們對自己房屋租賃能否收到的擔憂。蛋殼公寓要求業主們免租的理由非常簡單，新型冠狀病毒疫情。那么，法律上新型冠狀病毒疫情能否可以成為承租方要求減免房屋租金或免除違約責任的理由呢？
2020年2月16日上海市高級人民法院表示疫情期間民商事合同糾紛的處理要堅持利益平衡，因依法采取疫情防控措施造成合同不能履行的，可以認定屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。對于構成不可抗力情形的非金錢債務，除非法律另有規定，承租方可以根據不可抗力的影響程度，主張部分或者全部免除責任；對于雖然不構成不可抗力，但受疫情影響履行合同對承租方是明顯不公平的，可以參照情勢變更原則處理。
這里，我們有必要解釋一下什么叫“不可抗力”。根據法律規定不可抗力就是指在訂立合同時不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。不可抗力除了上述的構成要件外還應包括：事件發生在合同訂立以后，事件非因任何一方之過失引起，這兩項條件。《民法總則》第180條的規定：因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。
另外，什么又叫“情勢變更“呢？情勢變更是指合同有效成立后，因不可歸責于雙方的原因發生情勢變更，致合同之基礎動搖或喪失，若繼續維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內容或者解除合同。《合同法司法解釋（二）》第二十六條規定：合同成立以后客觀情況發生了承租方在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方承租方明顯不公平或者不能實現合同目的，承租方請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
回到租金問題，面對新型冠狀病毒疫情，承租方能否據此要求減免房屋租金或不承擔違約呢？我們認為不能“一刀切”，而是需要根據幾種不同情況，區別分析、處理。
第一種情況：由于政府部門強制的禁令行為完全限制了承租方經營或使用房屋，比如政府部門的通知停業、又比如政府對小區實施所有人員均不允許進出的封閉化管理等。這些情況，完全符合法律上不可抗力或情勢變更的情形，承租方無法履行合同的行為不構成違約，可以要求減免上述期間內的租金。
第二種情況：雖有政府部門的強制禁令，但并未完全限制承租方經營或使用房屋，比如政府部門限制餐飲店堂吃但允許外賣，又比如政府僅限制無關人員進出小區，但有房屋產權證或有租賃合同的人可以進出等。這些情況，承租方使用房屋的權利被部分的限制，但并非完全不能使用房屋，承租方不履行合同的行為應當構成違約，基于公平原則承租方對其違約行為可以要求減輕責任，就是可以提出少付租金、免除違約金等方面的要求。
第三種情況：承租方自行停止使用房屋，比如企業由于擔憂而未使用房屋、承租方害怕或未復工等原因而未使用房屋等。這些情況，不符合不可抗力或情勢變更方面的法律規定，屬承租方自行處分自己的承租權，承租方不履行合同的行為構成違約且不能要求減輕責任。當然，如果出租方愿意和承租方協商一致，對租金減免或免除違約金，法律并不禁止，如果雙方達成了租金減免或免除違約金的約定，則就形成了新的合同，雙方應當據此履行。
對于當疫情發生時未使用租賃房屋而身在它處，又因為政府的強制禁令而無法離開居住地，從而造成無法使用租賃房屋的情形，我們認為應當根據公平原則對承租方少付租金、免除違約金等。
發生如此重大的疫情，無論是出租方還是承租方都遇到困難、面臨著損失，我們還是建議大家本著友好協商的理念，互相諒解、共渡難關。
