隨著各地房價的持續(xù)上漲，房屋的買賣也出現(xiàn)了各種各樣的問題，合同簽訂后毀約的情況層出不窮，賣方有時為了毀約，也是想出了各種招數(shù)，比如以夫妻另一方不同意出賣夫妻共同房屋為由來解除合同或者達(dá)到臨時加價的目的。上海房產(chǎn)律師認(rèn)為從法律適用的角度上看，夫妻一方擅自出賣夫妻共有房屋的，善意的購房人是要著重保護(hù)的對象。
2016年2月，惠某夫婦看中了陳某欲出售的一套房屋，談好之后，通過中介與陳某簽訂了《房屋買賣(居間)合同》，房屋總價款105萬元，合同約定任何一方解除合同或拒絕履行合同，均由違約方向另一方支付房屋成交價格20%作為違約金，實(shí)際損失超過違約金總額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償。惠某夫婦按約向陳某支付了10萬元定金。然而，沒過多久，陳某卻反悔了，他說他妻子不同意出售房屋，拒絕繼續(xù)履行合同。這可把惠某夫婦急壞了，無奈之下，惠某夫婦只得將陳某告上法院，要求解除房屋買賣合同，陳某支付違約金21萬元并返還定金。陳某卻說，合同房屋共有人、其配偶的簽名是他代簽的。然而他妻子知曉賣房后表示反對，并以此為由表示不再出售房屋。提供涉訟房屋買賣居間服務(wù)的某中介公司證實(shí)，事實(shí)上，陳某又要求惠某夫婦增加10萬元才同意出售房屋，但是惠某夫婦不同意，才導(dǎo)致交易不成。原來，陳某拒絕履行合同的原因并非他妻子不同意售房，而是意圖漲價，在未獲惠某夫婦同意的情況下拒絕履行合同義務(wù)。法院審理認(rèn)為本案中被告作為房屋權(quán)利人締約后，以房屋共有人不同意售房為由拒絕履行合同義務(wù)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。原、被告明確約定違約金按照房屋成交價格的20%確定，結(jié)合被告的違約情況、當(dāng)時蘇州市場存量房交易價格上行的市場行情、違約金的懲罰功能、市場行情波動情況下違約金責(zé)任對市場交易主體誠信交易的規(guī)范指引功能等因素綜合考量，原告要求被告支付違約金21萬元的訴訟請求符合法律規(guī)定。另被告同意解除房屋買賣合同關(guān)系，被告已收取的定金10萬元亦應(yīng)返還原告。最后判決原、被告之間的房屋買賣合同關(guān)系解除，被告支付原告違約金21萬元并返還定金10萬元。陳某不服一審判決提起上訴，蘇州中院判決駁回上訴，維持原判。
滬律網(wǎng)提示：夫妻一方未經(jīng)另一方的同意擅自處分夫妻共有的房屋，并簽訂了房屋買賣合同，系無權(quán)處分的合同。根據(jù)婚姻法司法解釋的規(guī)定，如果第三人是善意購買，已支付了合理對價并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，則第三人可以獲得該房屋的所有權(quán)。
《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。
上海房產(chǎn)律師表示：根據(jù)最新的法律解釋，因無權(quán)處分訂立的合同，無權(quán)處分不影響合同的效力，如果合同本身沒有其他效力上的瑕疵，則該合同有效。本案中的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)是有效的，若陳某真的為無權(quán)處分，則未經(jīng)陳某妻子的追認(rèn)，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移會受到影響。但陳某的真實(shí)意愿是增加房價，否則就解除合同，構(gòu)成了根本違約，應(yīng)當(dāng)向惠某夫婦支付違約金。
