眾所周知，無(wú)權(quán)代理人簽訂的合同效力需要被代理人的追認(rèn)，效力待定，但是出于保護(hù)善意第三人利益的需要，如果相對(duì)人有足夠理由相信無(wú)權(quán)代理人有代理權(quán)，并且與其簽訂合同，那么該合同效力又如何？上海房產(chǎn)糾紛律師表示該行為在法律中稱(chēng)為“表見(jiàn)代理”，該代理行為簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
王娟與王帥系姐弟關(guān)系，二人共有一處房產(chǎn)，為A號(hào)房屋。王帥作為賣(mài)房人（甲方），李可作為買(mǎi)房人（乙方）在案外人B房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間服務(wù)下，簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》，主要約定：王帥、王娟向李可出售A號(hào)房屋一套，房屋售價(jià)175萬(wàn)元，在簽約時(shí)乙方支付甲方定金壹拾伍萬(wàn)元整，甲乙雙方應(yīng)于7月1日前共同去銀行辦理貸款簽字手續(xù)。合同甲方簽字蓋章處有“王帥、王娟代”的簽名。同日，王帥出具《承諾書(shū)》一份約定：王帥已征得共有人同意，簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》出售此房，若有不實(shí)，本人愿意承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任。合同簽訂當(dāng)日李可支付定金壹拾伍萬(wàn)元整。合同約定的日期到了，可甲方卻不配合乙方辦理手續(xù)。但王娟作為原告卻將李可起訴到法院，認(rèn)為王帥賣(mài)房未征得其同意，要求確認(rèn)王帥與李可所簽訂的合同無(wú)效。法院經(jīng)過(guò)審理，發(fā)現(xiàn)在簽訂合同過(guò)程中，王帥提供了王帥和王娟兩人的涉案房屋的所有權(quán)證原件，王帥表示房屋為王帥、王娟共有，王娟因?yàn)闆](méi)有時(shí)間由王娟丈夫過(guò)來(lái)，然后王帥將王娟身份證照片通過(guò)微信發(fā)送至工作人員手機(jī)。后工作人員再次與王帥聯(lián)系，王帥表示其姐姐王娟又不同意賣(mài)房了，需要時(shí)間來(lái)說(shuō)服王娟。王帥表示王娟一開(kāi)始是同意賣(mài)房的，簽合同前確實(shí)與王娟聯(lián)系過(guò)但并未提及賣(mài)房一事，簽合同當(dāng)晚來(lái)的姐夫?yàn)槠涠惴颍⒎峭蹙暾煞颉Ｗ罱K法院判決駁回王娟的訴訟請(qǐng)求。
滬律網(wǎng)提示：代理人與相對(duì)人簽訂合同，代理人系無(wú)權(quán)代理，但是相對(duì)人有理由相信無(wú)權(quán)代理人享有代理權(quán)而與之簽訂合同，則該代理行為有效，合同也有效，合同的效力以及后果由被代理人承擔(dān)。
《合同法》第四十九條：行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。第六十條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
上海房產(chǎn)糾紛律師表示：本案中房屋為王娟與王帥共有，王帥在賣(mài)房時(shí)雖然沒(méi)有經(jīng)過(guò)王娟的同意，但是其在與李可簽訂合同的時(shí)候讓李可誤認(rèn)為王娟是同意賣(mài)房的，因此基于合同相對(duì)人的信賴(lài)?yán)妫摵?/p>
