提問：你好。我于去年買了一套期房，應(yīng)該是今年7月交房，但是現(xiàn)在由于開發(fā)商自身的原因，遲遲不能交房。按照當(dāng)初的預(yù)售合同。開發(fā)商應(yīng)該向我們支付違約金的。但是，他現(xiàn)在提出用這筆違約金來抵償今后一段時間的物業(yè)管理費。
我不知道他們這樣做是否合理，我怕今后會出現(xiàn)這樣那樣的問題，甚至引發(fā)新的糾紛。所以我想請你們幫我解答一下這個問題，遇到這種情況應(yīng)該怎么辦？
專家答疑：根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定物業(yè)費與違約金不能相抵的，物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個法律關(guān)系，應(yīng)該有兩份不同的合同。開發(fā)商向由于自身延期交房而向買房人支付“違約金”，與業(yè)主因享受物業(yè)管理而向物業(yè)管理公司交納“物業(yè)管理費”是截然不同的兩件事。
《合同法》雖然規(guī)定了抵消，但是，是基于相同的合同主體。雖然用物業(yè)費抵償違約金符合“債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的”這一點。但是，由于物業(yè)管理與開發(fā)商賣房法律主體不同。因此，不能適用《合同法》規(guī)定的抵消。
如果非要這樣處理，BOBO認為應(yīng)該通過“債務(wù)轉(zhuǎn)移”的方式進行處理。也就是說，開發(fā)商要向買房人支付“違約金”的債務(wù)，如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司承擔(dān)以折消一部分“物業(yè)管理費”，是要經(jīng)買房人的同意。此外，為防患于未然，最好三方簽訂一個“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”，以防今后開發(fā)商或物業(yè)管理公司反悔。
由于大多數(shù)買房人對相關(guān)的知識知之不多，所以在此提醒買房人，在開發(fā)商提出以物業(yè)費抵違約金時，應(yīng)注意幾點：
首先要知道我們賣房人有權(quán)拒絕這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費”相抵的行為；其次，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上物業(yè)費，所以即使業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)公司達成“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”，最多也只能抵償一年的“物業(yè)管理費”即可，其余仍應(yīng)要求支付違約金；最后，防止開發(fā)商日后否認逾期交房的違約行為，我們在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)留存開發(fā)商逾期交房的書面違約證據(jù)。
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