南京市物業服務收費管理實施辦法
第一條
為規范本市物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》的有關規定，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區域內具有國家物業管理企業資質的企業，對各類物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。
第三條
本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條
政府提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條
市物價局會同市房產管理局負責全市物業服務收費的管理與監督工作，制定本市物業服務收費的管理辦法及相關政策規定;區、縣價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責轄區內物業服務收費政策的實施和監督管理工作。
第六條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務內容、服務質量相適應的原則。
第七條
物業服務收費包括公共服務費和代收代辦服務費、特約服務費。物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點的不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅的公共服務收費及住宅區停車服務等專項服務收費，實行政府指導價。
普通住宅以外的住宅及各類非住宅物業的公共服務收費和滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務、代收代辦服務收費，實行市場調節價。
第八條
實行政府指導價的普通住宅公共服務收費，由市物價局會同市房產管理局根據物業的硬件設施、環境和物業管理企業的服務內容、服務標準等因素，制定相應的等級收費基準價及浮動幅度，向社會公布。
第九條
業主大會成立前，開發建設單位與物業管理企業應在前期物業服務合同中約定公共服務收費標準(水平)、計費方式、計費起始時間，并同時約定物業管理服務內容、服務標準，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。普通住宅前期物業管理公共服務收費水平應在政府指導價范圍內約定，并在業主入住前報經價格主管部門核準。
以招投標方式確定的普通住宅前期物業服務收費標準報價格主管部門備案。價格主管部門和物業管理行政主管部門對招投標過程中的價格行為實施監督管理，及時糾正和依法查處招投標中的違法違規行為
第十條業主大會成立后，普通住宅公共服務收費標準由業主委員會經業主大會同意后，在政府指導價范圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第十一條
實行市場調節價的物業服務收費，業主大會成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中約定;業主大會成立后，由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業在物業服務合同中約定。
價格主管部門和物業行政主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的規范與引導，行業協會可定期公布實行市場調節價的各類物業公共服務費收費水平，促進相關各方合理約定物業服務收費有關事項。
第十二條物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業管理企業承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十三條物業管理公共服務費用的構成因素為：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2、物業共用部位、共用設施設備的日常維護保養費用;
3、物業管理區域清潔衛生費用;
4、物業管理區域綠化養護費用;
5、物業管理區域秩序維護費用;
6、物業管理企業辦公費用;
7、物業管理企業固定資產折舊費用;
8、經業主大會同意的其他費用;
9、合理利潤(普通住宅不超過8%);
10、法定稅費。
第十四條
業主、使用人自辦理物業交付使用手續之日起，應按物業服務合同約定的時間交納物業服務費用。物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費用由業主或使用人按約定交納，但業主負最終交納責任。
物業管理公共服務費以法定產權面積(房屋所有權證登記的建筑面積)計算;未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋不得收取公共服務費。
第二十一條
物業管理企業經相關業主、業主大會同意并辦理有關批準手續后，利用物業共用部位、共用設施進行經營所得的收益，在扣除物業管理企業相關費用后，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，但合同另有約定的除外。
第二十二條
業主、使用人裝飾裝修房屋的，裝修單位(或裝修人)應在裝修前與物業管理企業簽訂裝修管理協議，并按規定標準交納裝修管理服務費用。物業管理企業不得向業主和裝修單位收取任何形式的裝修保證金和裝修人員出入證工本費、電梯使用費等費用。
第二十三條
物業管理服務收費實行明碼標價，物業管理企業應當按價格主管部門的規定將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等在其服務區域內的醒目位置或收費場所公示。
物業管理企業應每半年(或一年)以書面形式向業主、使用人公布物業服務收費、經營性設施收益、公共水電費用分攤、物業維修基金的收支情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督。
第二十四條
物業管理企業應完善內部財務管理制度，強化成本、收支約束。實行物業公共服務費用包干制的，物業管理企業應對每個獨立的物業區域單獨建帳核算，按合同約定定期公布財務狀況;實行物業公共服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或全體業主每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。物業管理企業或業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
