中國(guó)法院網(wǎng)訊 美麗園業(yè)主委員會(huì)與北京市鴻銘物業(yè)管理有限公司的一場(chǎng)物業(yè)糾紛案曾引起社會(huì)廣泛關(guān)注，最終以業(yè)委會(huì)勝訴而塵埃落定。但該次訴訟只是確定了基本原則，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛并沒(méi)有就此結(jié)束。美麗園的業(yè)主樸先生等三人分別向法院起訴，認(rèn)為與北京市第一中級(jí)人民法院終審判決確定的美麗園小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相比，業(yè)主向被告鴻銘物業(yè)公司多支付了物業(yè)管理費(fèi)，分別要求法院判令物業(yè)公司返還業(yè)主多交納的物業(yè)管理費(fèi)。日前，北京市第一中級(jí)人民法院審結(jié)了此案。
對(duì)于三位業(yè)主的訴求，鴻銘物業(yè)公司辯稱，一中院民事判決書并未給美麗園小區(qū)判定一個(gè)新的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，幾位業(yè)主根據(jù)物業(yè)單項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算出來(lái)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司不認(rèn)可。現(xiàn)在法院既沒(méi)有判定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商并簽署合同，所以現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)沒(méi)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因此，不同意業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。
一審法院審理后認(rèn)為，法院判決未對(duì)美麗園小區(qū)總的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判決確定。在美麗園小區(qū)總的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不確定的情況下，現(xiàn)無(wú)法計(jì)算出鴻銘物業(yè)公司是否向業(yè)主多收取物業(yè)管理費(fèi)。作出一審判決，駁回了業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。
判決后，三業(yè)主不服，分別向北京一中法院提出上訴，其理由是，一中院的民事判決書已經(jīng)將雙方有爭(zhēng)議的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目給予了明確，再加上其對(duì)原收費(fèi)中無(wú)爭(zhēng)議的部分，就應(yīng)當(dāng)是總收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于地下室部分，法院的判決所確定的原則也應(yīng)當(dāng)一并適用。
鴻銘物業(yè)公司是美麗園小區(qū)的物業(yè)管理單位。該公司出具的物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算說(shuō)明顯示該小區(qū)物業(yè)費(fèi)為2.72元/平方米·月，并說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在前期開(kāi)發(fā)過(guò)程按設(shè)計(jì)方案、前期物業(yè)管理委托合同的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、政府相關(guān)規(guī)定測(cè)算實(shí)際物業(yè)管理費(fèi)為3.55元/平方米·月。但為了確保銷售和考慮了購(gòu)房者的承受能力，同時(shí)參考了周邊樓盤的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)其中實(shí)際發(fā)生的公共用電費(fèi)、公共用水費(fèi)、智能化設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、避雷裝置檢測(cè)費(fèi)、超額支出保安費(fèi)和保潔費(fèi)等應(yīng)收的費(fèi)用在報(bào)批時(shí)就沒(méi)有申報(bào)，也沒(méi)有收取相應(yīng)費(fèi)用。將原物業(yè)管理費(fèi)3.55元/平方米•月降為2.72元/平方米•月，且首層免收電梯運(yùn)行費(fèi)即為2.09元/平方米•月。
美麗園業(yè)委會(huì)成立后，對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出質(zhì)疑并開(kāi)始與鴻銘物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商。2003年7月，雙方在協(xié)商后聯(lián)合發(fā)出公告：在新的委托合同未簽之前，2003年上半年的物業(yè)管理費(fèi)繼續(xù)按公約規(guī)定，首層按2.09元/平方米•月，一層以上按2.27元/平方米•月；待新的委托合同簽訂后，將執(zhí)行新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，屆時(shí)實(shí)行多退少補(bǔ)的原則收取物業(yè)管理費(fèi)。
2005年3月，美麗園業(yè)主委員會(huì)就物業(yè)費(fèi)問(wèn)題向法院提起訴訟，經(jīng)一中院終審判決，確定：在2003年到2005年，美麗園小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)中北京市鴻銘物業(yè)管理有限公司應(yīng)收取的保安費(fèi)為每戶每月五元，保潔費(fèi)為每戶每月三元，垃圾清運(yùn)費(fèi)為每戶每月二元五角，高壓水泵費(fèi)為每月每平方米八厘，電梯維保費(fèi)為每月每平方米四角五厘，一層住戶的電梯運(yùn)行費(fèi)免收，其他住戶的電梯運(yùn)行費(fèi)為每月每平方米五角二分二厘，應(yīng)加稅率為百分之五。沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主特別委托的小修費(fèi)、中修費(fèi)北京市鴻銘物業(yè)管理有限公司不得收取。各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)在2003年按每戶每月一元收取，2004年和2005年不得收取。該次訴訟沒(méi)有涉及地下室收費(fèi)部分。
一中院審理認(rèn)為，業(yè)主樸先生等起訴的是鴻銘物業(yè)公司返還多收取的物業(yè)費(fèi)及相應(yīng)利息，屬于給付之訴。給付之訴并不以確認(rèn)之訴的存在為前提。因此，雖然一中民終字第12818號(hào)民事判決未對(duì)美麗園小區(qū)總的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判決確定。但并不意味本案無(wú)法確定標(biāo)準(zhǔn)并根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)予以判決。
經(jīng)政府主管部門核準(zhǔn)的公約，對(duì)鴻銘物業(yè)公司以及美麗園小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力。鴻銘物業(yè)公司一直在為美麗園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，該小區(qū)業(yè)主實(shí)際接受了該服務(wù)，故雖然沒(méi)有簽訂書面物業(yè)管理委托合同，但依據(jù)《合同法》第10、36、37條，仍然可以確定鴻銘物業(yè)公司與美麗園小區(qū)業(yè)主之間存在著物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。合同價(jià)款即物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，在雙方?jīng)]有明確約定的前提下，應(yīng)當(dāng)以公約作為基礎(chǔ)并結(jié)合《合同法》第61、62條之規(guī)定，加以確定。關(guān)于中、小修費(fèi)問(wèn)題，因樸先生等業(yè)主已經(jīng)實(shí)際享受到該項(xiàng)維修服務(wù)，故可以認(rèn)定為經(jīng)過(guò)雙方的特別約定而成立。對(duì)于該項(xiàng)費(fèi)用鴻銘物業(yè)公司有權(quán)收取。關(guān)于地下室的收費(fèi)，因雙方有明確的合同約定，故應(yīng)當(dāng)按照該協(xié)議履行。樸先生等提出變更，沒(méi)有法律依據(jù)，不予支持。根據(jù)公約及一中院曾作出的終審民事判決，可以確定樸先生物業(yè)費(fèi)地上部分2003年為2.20元/平方米•月+12.08元/戶•月，2004、2005年為2.20元/平方米•月+11.03元/戶•月；根據(jù)雙方當(dāng)事人所簽訂的地下室使用協(xié)議、美麗園地下室物業(yè)費(fèi)構(gòu)成表，地下室部分物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.69元/㎡•月。周杰先生居住在一層，他的物業(yè)費(fèi)地上部分2003年為1.62元/平方米•月+12.08元/戶•月，2004、2005年為1.62元/平方米•月+11.03元/戶•月；地下室部分物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.69元/㎡•月。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，樸先生等三位業(yè)主應(yīng)繳納的總物業(yè)費(fèi)尚未繳足。因此，業(yè)主們請(qǐng)求鴻銘物業(yè)公司返還多收取的物業(yè)費(fèi)，無(wú)事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。據(jù)此作出終審判決，駁回了樸先生等三位業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。
審理此案的北京一中院谷岳法官告訴記者，該案二審雖然在結(jié)果上駁回了業(yè)主的訴訟請(qǐng)求，維持了原審的結(jié)果。但在判理上完全不同。二審根據(jù)一中院的（2005）一中民終字第12818號(hào)民事判決所確定的標(biāo)準(zhǔn)，確定了單個(gè)業(yè)主的2003—2005年度物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為將來(lái)可能的大量美麗園業(yè)主訴訟確立了基本原則，保護(hù)了雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。
