老小區(qū)物管嫌低提不起來(lái)，新小區(qū)業(yè)主嫌高降不下去，昆明市發(fā)改委釋疑：2005年后，物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不再由物價(jià)部門核定，物管費(fèi)該由業(yè)主與物業(yè)商量著收，很多小區(qū)都不這么做 ，物業(yè)費(fèi)14年未變 物管入不敷出想退。
11月18日曾報(bào)道過(guò)，茭菱路139號(hào)搬遷組團(tuán)小區(qū)14年來(lái)物管費(fèi)一直未漲過(guò)，每平方米每月0.15元的低價(jià)物管費(fèi)讓小區(qū)物管漸感入不敷出，產(chǎn)生退出想法。一個(gè)星期過(guò)去了，該小區(qū)的物管雖然還未撤走，但也沒(méi)找出解決辦法。昨天，該物管公司一負(fù)責(zé)人坦言：“我們能撐多久撐多久，堅(jiān)持不住了，就只有扔包袱。”
記者昨天走訪昆明多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，目前，昆明市很多老舊居民小區(qū)的物管費(fèi)依然按照上世紀(jì)90年代由物價(jià)部門核定出來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)收取。由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，而物價(jià)、勞動(dòng)力價(jià)格在上漲，物管公司運(yùn)作困難的現(xiàn)象逐漸凸顯。而在一些新小區(qū)，業(yè)主則認(rèn)為物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太高，并對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定提出了質(zhì)疑。
物管費(fèi)究竟該按照什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取才合理？昆明市發(fā)改委相關(guān)工作人員表示，從2005年后，小區(qū)物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不再由物價(jià)部門核定，而是放開(kāi)來(lái)由市場(chǎng)調(diào)控，一般由物業(yè)公司和業(yè)主協(xié)商定價(jià)。而有人則認(rèn)為，業(yè)主對(duì)物管行業(yè)不了解，在信息上不對(duì)稱，在與物管公司協(xié)商定價(jià)時(shí)處在較為弱勢(shì)的一方。
案例一：老舊小區(qū)物管費(fèi)偏低，物業(yè)公司難運(yùn)作
茭菱路搬遷組團(tuán)小區(qū)的物管費(fèi)為每平方米每月0.15元，這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被該小區(qū)物管公司稱之為“昆明最低的物管費(fèi)”。昨天，記者走訪了解到，白馬、豐寧、正和等老舊居民小區(qū)的物管費(fèi)都是按十多年前制定的標(biāo)準(zhǔn)收取，單價(jià)在每平方米每月0.2元左右。這些小區(qū)物管公司都表示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重偏低，無(wú)法維持成本，運(yùn)作困難。
白馬小區(qū)普通樓房的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月0.21元，高層住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月0.35元。“這是十多年前由昆明市物價(jià)局核定的標(biāo)準(zhǔn)，一直沒(méi)漲過(guò)。”昆明市西房物業(yè)管理有限公司工作人員楊女士表示，“近年來(lái)物價(jià)和工價(jià)上漲，小區(qū)公共設(shè)施又嚴(yán)重老化，維修成本增加，單靠收取的物管費(fèi)根本無(wú)法維持運(yùn)轉(zhuǎn)，虧損的部分主要靠總公司撥款補(bǔ)貼。公司目前在白馬小區(qū)的物業(yè)管理還沒(méi)有完全市場(chǎng)化運(yùn)作，否則，早就虧損破產(chǎn)了。”
據(jù)介紹， 由于收取的物管費(fèi)較低，物管公司只能為小區(qū)提供最基本的幾項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，比如環(huán)衛(wèi)保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)安保以及公共設(shè)施維修等。但即使這樣，物管公司也舉步維艱，有限的物管費(fèi)顯得捉襟見(jiàn)肘。“一個(gè)院壩安排一個(gè)門衛(wèi)兼樓道清潔工，一年支付的工資在4500元左右，占了該院壩所收取的物管費(fèi)的三分之二左右，剩下的三分之一作為公共設(shè)施的維修金，根本不夠。”
楊女士表示，物管公司也考慮過(guò)上調(diào)物管費(fèi)，但幾乎不可能實(shí)施：“白馬小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，7000多戶業(yè)主，我們?nèi)绾闻c之協(xié)商？”楊女士說(shuō)，“低廉的物管費(fèi)難以維持正常運(yùn)作，服務(wù)質(zhì)量也就得不到提高，業(yè)主又以此為由不接受漲價(jià)甚至拒交物管費(fèi)，形成了惡性循環(huán)。”
案例二：高檔住宅區(qū)物管費(fèi)較高
購(gòu)房合同上的定價(jià)，業(yè)主沒(méi)商量余地
老小區(qū)由于物管費(fèi)較低物業(yè)公司叫苦連天，新小區(qū)的物管費(fèi)雖然較高，但問(wèn)題也不少。據(jù)調(diào)查了解，目前昆明新建住宅小區(qū)的物管費(fèi)單價(jià)為每平方米每月0.8元—1.5元，別墅區(qū)的物管費(fèi)單價(jià)在2元以上，而且大多數(shù)新小區(qū)的物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在購(gòu)房時(shí)就已經(jīng)規(guī)定好了。部分業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)過(guò)高，并對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否有依據(jù)表示質(zhì)疑。
“我們小區(qū)的物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在購(gòu)房合同中就被規(guī)定為每平方米每月1.3元，我們根本就沒(méi)有與之協(xié)商的余地。這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是什么？物業(yè)公司收費(fèi)后到底為我們提供了哪些服務(wù)？我們作為業(yè)主是一概不知，這很不合理！”家住華都 (論壇 新聞)花園的宋先生說(shuō)，他家每個(gè)月繳納的物管費(fèi)在150元左右，但“小區(qū)除了綠化多一些，我也沒(méi)感覺(jué)有什么其他的優(yōu)勢(shì)服務(wù)，憑什么要收那么高的物管費(fèi)啊？”
據(jù)了解，昆明一高級(jí)別墅區(qū)的物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月3元。該住宅區(qū)物業(yè)公司的工作人員表示：“前期物業(yè)管理費(fèi)是由公司核定的。如果業(yè)主入住后感覺(jué)我們提供的服務(wù)與物管費(fèi)價(jià)格不相符，可以向物業(yè)公司提出意見(jiàn)，物業(yè)公司會(huì)對(duì)相關(guān)收支進(jìn)行公示，讓業(yè)主了解到物管費(fèi)都用在了哪些方面。”
“就好比普通商品與名牌商品，一分錢一分貨。業(yè)主支付什么價(jià)位的物管費(fèi)，享受到的就是什么級(jí)別的物業(yè)服務(wù)。”一位物業(yè)行業(yè)人士如是說(shuō)。
昆明市發(fā)改委：物管費(fèi)已經(jīng)“上市”
該由物業(yè)與業(yè)主商定
小區(qū)物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到底如何來(lái)定？業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間如何協(xié)商定價(jià)？對(duì)此，昆明市發(fā)改委的相關(guān)工作人員表示，住宅區(qū)物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)原先是由物價(jià)部門來(lái)核定的。但自從2005年建設(shè)部門出臺(tái)了相關(guān)文件后，物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就不再由物價(jià)部門來(lái)核定，而是由市場(chǎng)杠桿來(lái)調(diào)控，主張物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商定價(jià)。
“現(xiàn)在的商品住宅房類型越來(lái)越多，各小區(qū)的區(qū)位、環(huán)境、檔次和規(guī)模都不一樣，各物業(yè)公司的服務(wù)水平和質(zhì)量也不一樣，統(tǒng)一定價(jià)不一定就合理，相反可能會(huì)損害到物業(yè)公司或業(yè)主的利益。”該工作人員說(shuō)，較合理的做法是先由物業(yè)公司提出一個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主在與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同之前，應(yīng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，核算預(yù)定價(jià)格后與物管公司協(xié)商定價(jià)，雙方簽訂合同后，到轄區(qū)發(fā)改委備案。
對(duì)于部分開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中就規(guī)定了物管費(fèi)的做法，該工作人員表示：“購(gòu)房合同或前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議上的物管費(fèi)價(jià)格只是一個(gè)暫定價(jià)格，并不是正式運(yùn)營(yíng)價(jià)格，也不需要物價(jià)部門核定。在公司正式提供服務(wù)后，如果業(yè)主對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有質(zhì)疑，可與物業(yè)公司協(xié)商調(diào)價(jià)。”
而針對(duì)很多老小區(qū)的物管費(fèi)依然按照原先物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取的現(xiàn)象，該工作人員認(rèn)為：“物價(jià)部門的核定價(jià)格并不是不變的，如物業(yè)公司認(rèn)為原先的物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低，無(wú)法維持運(yùn)作成本或盈利，也可與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商調(diào)價(jià)。如果協(xié)商不成，要么物業(yè)公司虧本經(jīng)營(yíng)，要么退出。”
