市人大通過(guò)《沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例》,多項(xiàng)創(chuàng)新性內(nèi)容首次寫入地方立法
“外墻皮脫落，被砸壞的車找誰(shuí)賠?”
“沒(méi)有物業(yè)的舊小區(qū)住戶一旦遇到問(wèn)題找誰(shuí)管?”
“想啟用住宅專項(xiàng)維修資金，卻找不齊全小區(qū)業(yè)主表決，難道問(wèn)題就要一直拖著么?”
這些讓老百姓在生活中撓頭的“疑難雜癥”，將在明年年初得到有效“治療”。11月4日，市人大常委會(huì)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)通報(bào)：《沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)于2011年1月1日起施行。《條例》的實(shí)施，不但能解決“物業(yè)開(kāi)發(fā)商踢皮球、互相扯皮”“收取物業(yè)費(fèi)費(fèi)勁”等難題，還有多項(xiàng)創(chuàng)新性內(nèi)容首次寫入地方立法。
2分錢，給“理不清”的糾紛上保險(xiǎn)
問(wèn)題：小區(qū)里地滑，業(yè)主摔傷了;漏水弄壞電梯;墻皮脫落砸車……這些具體問(wèn)題找誰(shuí)解決?
立法：物業(yè)公司應(yīng)購(gòu)買物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)和公共責(zé)任保險(xiǎn)
兩個(gè)月前，楊先生家水管爆裂，淌到屋外的水還流進(jìn)了電梯井，導(dǎo)致電梯短路無(wú)法正常運(yùn)行。物業(yè)公司和楊先生都認(rèn)為自己不該負(fù)責(zé)。結(jié)果，27層高的樓，所有住戶一起爬了一個(gè)禮拜的樓梯。
《條例》規(guī)定，“前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)”應(yīng)當(dāng)購(gòu)買“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)”，并“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受相關(guān)行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。”
市房產(chǎn)局物業(yè)管理處處長(zhǎng)陳全解釋：這些業(yè)主和物業(yè)公司扯不清、道不明的問(wèn)題就通過(guò)這部法規(guī)來(lái)解決。也就是保險(xiǎn)公司來(lái)賠付。
陳全告訴記者，保險(xiǎn)費(fèi)用在前期物業(yè)管理期間，按照國(guó)家的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)成本監(jiān)審辦法》，是包含在居民繳納的物業(yè)費(fèi)當(dāng)中的。但是沈陽(yáng)不但沒(méi)有哪個(gè)物業(yè)公司購(gòu)買保險(xiǎn)，就連居民對(duì)其也鮮有了解。只因?yàn)椴涣私庾约汉戏?quán)益，本應(yīng)該很好解決的事情倒成了無(wú)頭公案。
“按照我們之前的核算，其實(shí)每個(gè)業(yè)主平均一個(gè)月每平方米只需要繳納2分錢。”陳全說(shuō)，如果設(shè)立了業(yè)主大會(huì)以后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否繼續(xù)購(gòu)買保險(xiǎn)，則要與業(yè)主大會(huì)協(xié)商。也就是說(shuō)，如果業(yè)主一致認(rèn)為不必買這個(gè)保險(xiǎn)，物業(yè)公司應(yīng)該將這份錢，從物業(yè)費(fèi)中扣除退還給居民。
啟用維修資金，只需相關(guān)業(yè)主點(diǎn)頭
問(wèn)題：斷水了，漏雨了，等不及業(yè)主投票決定是否動(dòng)用維修基金，這可怎么辦?
立法：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生危及房屋使用安全、嚴(yán)重影響房屋住用等緊急情況時(shí)，應(yīng)立即使用住宅專項(xiàng)維修資金
沈河區(qū)的李麗女士，家住七樓，“我家連著的三面外墻都裂了大縫，正好連成一個(gè)大角兒。我們能不能用住宅專項(xiàng)維修資金?”
目前，沈陽(yáng)市住宅專項(xiàng)維修資金總計(jì)約為36.8億元，每年使用3000萬(wàn)元左右。《條例》對(duì)這筆費(fèi)用的使用如此規(guī)定，“發(fā)生危及房屋使用安全、嚴(yán)重影響房屋住用等緊急情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即使用住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)共用部分進(jìn)行維修、更新、改造。”這意味著，影響房屋使用功能的緊急情況之下，可以“走快速通道” 先行維修。
那么，什么情況才屬于“緊急情況”?據(jù)悉，北京市確定的應(yīng)急維修范圍為外墻皮1/5以上脫落、供水?dāng)嗨?種情況。市房產(chǎn)主管部門將會(huì)以北京具體操作過(guò)程為借鑒，以及沈陽(yáng)市的實(shí)際情況會(huì)同相關(guān)部門制訂實(shí)施細(xì)則。這也是地方國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)首次授權(quán)給職能部門，制定具體操作辦法，明確適行范圍。
除此之外，有些情況下，使用住宅專項(xiàng)維修資金也不必再征求全體業(yè)主的三分之二以上同意之后再使用。《條例》規(guī)定，“涉及部分幢、單元、樓層共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的，由所涉及范圍內(nèi)的業(yè)主討論，經(jīng)專有部分占建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后使用。”
市人大法制委員會(huì)主任委員楊學(xué)鋒形象地比喻說(shuō)這是“三分之二的分母縮小了”。也就是說(shuō)，如果某住宅某一單元的電梯突然損壞，只要住在這個(gè)單元三分之二以上的業(yè)主同意，就可以使用專項(xiàng)維修資金，無(wú)需征求其他與此無(wú)關(guān)業(yè)主的同意。
物業(yè)公司不得借由子降低服務(wù)質(zhì)量
問(wèn)題：物業(yè)公司違規(guī)減服務(wù)，質(zhì)量差，誰(shuí)來(lái)監(jiān)督?
立法：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)
“我這個(gè)房子沒(méi)人住，不交物業(yè)費(fèi)。”“我用不著物業(yè)服務(wù)，不交物業(yè)費(fèi)。”各種聽(tīng)似不交物業(yè)費(fèi)的充分理由，被第一次明確確認(rèn)為是違法行為。《條例》中寫道 “業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。”保利物業(yè)管理(沈陽(yáng))公司總經(jīng)理李慶告訴記者，這條內(nèi)容有利于維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。他說(shuō)，業(yè)主用這樣的理由不交物業(yè)費(fèi)，會(huì)令一些物業(yè)公司借此降低服務(wù)質(zhì)量，最終損害的還是業(yè)主自己的利益。
《條例》同時(shí)規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。”李慶說(shuō)，“這一內(nèi)容則有利于規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)。這看似給物業(yè)服務(wù)企業(yè)上了‘緊箍咒’，實(shí)質(zhì)上是起到了凈化物業(yè)市場(chǎng)的作用，是有利于物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)范的重大‘利好’。”說(shuō)白了，收繳不上來(lái)物業(yè)費(fèi)，是物業(yè)公司自己能耐不夠，服務(wù)不到位，所以更沒(méi)有理由因此降低自己的服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。
明令禁止開(kāi)發(fā)商“遺留問(wèn)題”
問(wèn)題：小區(qū)里綠化沒(méi)做;用的是臨時(shí)電、消防設(shè)施也不合格，開(kāi)發(fā)商走了，物業(yè)又說(shuō)管不了，業(yè)主該怎么辦?
立法：建設(shè)單位提供建設(shè)工程竣工驗(yàn)收文件及配套設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件和資料
像這種開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，很容易造成以后的物業(yè)糾紛。很多問(wèn)題出現(xiàn)了，業(yè)主首先想到的是找到物業(yè)服務(wù)公司“理論”。為預(yù)防這些糾紛，今后沈陽(yáng)將依法制止物業(yè)“帶病工作”情況的出現(xiàn)。《條例》首次將這方面內(nèi)容納入：“新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收交付使用，其供水、供氣、供熱、消防等設(shè)施，道路、綠化、停車位，以及預(yù)留安裝太陽(yáng)能熱水器等附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)同時(shí)達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收合格后方可交付使用。”“新建住宅交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供建設(shè)工程竣工驗(yàn)收文件及配套設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料。”
