原告：業(yè)主陳某
被告：業(yè)主施女士
施女士是某高檔住宅區(qū)的業(yè)主住在19樓。施女士在海外生活多年，對衛(wèi)生設(shè)施要求很高。由于施家衛(wèi)生間較小，施女士于是別出心裁地將北臥室改為浴室，并安裝了一個三角大浴缸。施女士在裝修浴室時，由于采取的防水措施不當(dāng)，致使臺盆金屬軟管斷裂漏水，浴缸外溢，積水滲漏到樓下的陳某家中。從1999年起，已發(fā)生了3次治水事件。陳某提出意見后，施女士也對浴室進行了修理，但仍沒在恢復(fù)北房間的臥室功能。近期再次發(fā)生的治水事件，致陳家客廳的西墻北角、北臥室屋頂和墻面及窗簾等多處受損。牧業(yè)管理企業(yè)向施女士發(fā)出了整改通知，施女士置之不理。陳某無奈，只得將施女士告上了法庭。
法院認(rèn)為，房屋設(shè)計功能不同，設(shè)計要求也不同，尤其是廚房和衛(wèi)生間，地面須加設(shè)特殊的防水層以免滲漏。施女士在沒有防水層的部位安裝潔具，給相鄰方造成隱患?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》及地方法規(guī)規(guī)定：禁止擅自改變房屋及配套設(shè)施等。施女士的行為侵害了陳某的合法權(quán)益。法院判決施女士在規(guī)定期限內(nèi)拆除安裝在北臥室的衛(wèi)浴設(shè)施，重新粉刷墻面、鋪設(shè)地板，恢復(fù)臥室的設(shè)計用途，并負(fù)責(zé)修復(fù)陳某家的受損部位，賠償損失。
點評：
《牧業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知牧業(yè)管理企業(yè)，牧業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主.業(yè)主作為物業(yè)專有部門的所有人,原則上有權(quán)利處分自己的專有部分的物業(yè),當(dāng)然包括裝飾裝修物業(yè)的權(quán)利。但是由于專有物業(yè)部分與其他業(yè)主的專有部分及共用部分緊密結(jié)合或者相鄰，業(yè)主進行裝飾裝修時會影響到其他業(yè)主的利益。因此法律規(guī)定業(yè)主在裝飾裝修時應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則，禁止一系列嚴(yán)重影響其他業(yè)主利益的行為。該案雖然發(fā)生在《條例》實施以前，但按已有法規(guī)，也應(yīng)如此判決。
施女士的行為違反了有關(guān)法規(guī)的規(guī)定?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品損壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)負(fù)責(zé)的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。”《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修華東活動，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上1萬元以下的罰款。因此，施女士不但應(yīng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任，還應(yīng)依法接受行政處罰。
關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任?！段飿I(yè)管理條例》第四十六條第一款規(guī)定：“對物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政部門報告。”第五十三條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。”這是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項義務(wù)。
本案中，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有盡到這方面的以義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定裝飾裝修管理服務(wù)費的倍至3倍的罰款。”《物業(yè)管理條例》第三十六條第二款也規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能發(fā)行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”
如何界定特定管理企業(yè)是否履行了合同呢？通常來講，如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同的約定盡到自己的責(zé)任且不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；相反如果物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過錯，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。
但是，我們必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個民事主體而非行政管理機關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)不具有行政權(quán)力，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取任何強制措施，它所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)了問題，及時向業(yè)主及施工單位提出意見，或者向有關(guān)行政管理部門報告，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒有發(fā)行監(jiān)督管理義務(wù)，沒有能夠及時發(fā)現(xiàn)問題并提出建議也沒有及時向有關(guān)部門報告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
