日前，上海閘北區人民法院判決物業公司未盡安保義務而對業主在家受傷害致死承擔一定責任。那么，在物業管理關系中，物業管理公司的保安服務有哪些具體要求？其對業主的人身、財產安全承擔哪些義務？本期地產圓桌邀請相關法律專家對此進行解析。
安保義務理解不一
案例回放
2005年2月2日，上海一高檔小區業主李先生被3個陌生人打得不省人事。大約1小時之后，小區保安聞訊趕到現場，將李先生送至醫院搶救，可惜已經回天無術。法庭上，死者李先生的母親認為，其子居住的小區實行封閉式管理，物業公司有義務監控小區內各公共設施及主要通道，但3名歹徒卻順利突破門禁系統，并在803室門外等候了2個小時，伺機作案成功。故李先生的被害與物業公司疏于管理、未盡安保義務具有密切聯系。
主持人：物業管理關系中，物業管理企業與業主是怎樣的法律關系？
丁琛：在物業管理活動中，業主和物業公司之間的關系是委托合同關系。這個合同關系主要有如下特征：第一，業主和物業公司之間法律地位平等，二者不存在隸屬關系，也不存在管理與被管理的關系，物業公司管理的是物業，而不是業主。第二，業主和物業公司之間意志相互獨立，業主有選聘、解聘物業公司的自由，物業公司也有受聘或拒聘的自由。第三，業主和物業公司依據合同的約定以及法律的規定享有權利、承擔義務。
主持人：物業管理企業具有怎樣的安保義務？
孟憲生：保安服務一般包括門崗、巡邏、守護等項目，具體內容通過物業服務合同約定。安保義務由服務合同確定，物業公司的保安服務應達到合同約定標準，如果沒有約定的，則應按行業標準執行。
丁琛：物業管理企業的安保義務可以由雙方在服務合同中予以約定，只要約定不違反法律法規的強制性規定，即為有效。如果在物業管理合同中沒有明確約定，則需要根據實際情況來判斷物業公司的安保義務，譬如根據物業管理費收取數額的多少、小區治安管理的實際情況等。
畢文強：根據《北京物業保安服務質量要求》，物業保安職責主要包括：在物業管理公共區域內執行巡邏、門衛等秩序維護服務任務；利用科技手段和設施裝備執行秩序維護服務任務；及時報告發生在物業管理區域內的不法侵害、治安和自然災害事故，采取措施防止事態擴大，保護現場，維護現場秩序；嚴格防火、防盜、防爆炸、防破壞等防范措施，發現物業管理區域內的安全隱患，立即報告上級領導及有關部門；定期對消防設施設備進行巡視、檢查，發現異常情況及時上報；及時制止物業管理區域內正在發生的不法侵害行為，并報公安機關或有關部門進行處理；支持和配合公安機關和其他執法部門依法執行公務等。
張立軍：依據相關規定，普通商品房居住小區在安保義務方面包括如下一些要求。第一，相對封閉，做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施。第二，維護交通秩序，包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理。第三，看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的井蓋、小品、花、草、樹木、果實等。第四，夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄。第五，發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。對于經濟適用房小區、直管和自管公房小區、危舊房改造回遷小區，在安保義務方面要達到上述第一、二及第五項要求。
主持人：對于實行封閉式管理與非封閉式管理的小區，物業管理企業在責任義務的承擔上有怎樣的差別？
孟憲生：判定保安人員是否履行合同義務，不應以小區是否實行封閉式管理為標準，應當以合同約定的服務標準來確定責任。
丁琛：一般而言，實行封閉式管理的小區，由于其出入口都有專門人員管理，相關安全設施比較完善，保安巡邏人員比較多，因此，對于封閉式管理的小區，物業公司的安全注意義務要更加嚴格一些。根據權利義務相對等的原則，如果在封閉式管理的小區發生安全事故，物業公司的過錯就更容易認定，其應承擔的責任相對要大一些。
張立軍：封閉式管理是小區保安工作中一項非常重要且行之有效的安全措施。它在保障業主和使用人的財產、人身安全方面起到了重要作用。因此，封閉式管理已被納入到小區物業管理規范和物業管理服務合同中。如果封閉式管理被雙方寫進物業管理服務合同中，那么物業管理企業就應按合同規定進行管理，否則，物業管理企業不僅構成合同違約，而且還要承擔相應的賠償責任。
主持人：本案中，物業管理企業是否應承擔疏于管理的責任？
孟憲生：就本案而言，對于受害者來講，是普通的侵權行為，應當由直接的侵權人承擔侵權責任。如果保安服務沒有達到合同約定的標準，保安公司應當承擔在其能夠防止或者制止損害的范圍內的補充賠償責任。這里要注意一點，是補充責任，不是連帶責任也不是替代責任。但如果保安人員是物業公司員工或者物業公司選任保安公司有過錯的，那么物業公司需承擔相應責任。
丁琛：我認為物業公司應當承擔一定的責任。因為在小區實行封閉式管理的情況下，3名歹徒順利通過小區入口、門禁系統，并且在房屋外等候2個多小時，物業公司的保安未有任何察覺，而只是在案發1個多小時后才得到消息，確實存在管理上的疏忽，其主觀過錯明顯。因此，應當承擔相應的責任。
畢文強：確定本案中物業管理企業是否承擔責任，應當從門衛是否履行了登記、詢問義務；門禁系統是否正常使用；保安巡邏是否按照規定進行；發現可疑人物是否采取了必要的措施；有無監控錄像這幾方面來審查物業保安是否盡職，然后確定是否應當承擔責任。
張立軍：依據本案的情況，我認為，李先生的被害與物業管理企業未盡安保義務、疏于對安全防范的管理，存在著因果關系，因此物業管理企業具有一定的過錯責任。雖然物業管理企業在案發后，及時趕到了現場并將被害人送醫院搶救，但這只是作為減輕物業管理企業過錯責任的理由，并不影響對其疏于管理的過錯責任的認定。
