10月18日，德林園小區(qū)物業(yè)訴小區(qū)業(yè)主一案在大興區(qū)紅星人民法庭開(kāi)庭審理。當(dāng)天，德林園小區(qū)近百名業(yè)主趕往法院旁聽(tīng)，聲援2名被告業(yè)主。在眾多的物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的糾紛、訴訟當(dāng)中，德林園小區(qū)一案既非最大亦非最新，但反映出的物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾卻具有相當(dāng)?shù)钠毡樾浴Ｒ虼耍緢?bào)邀請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家一起對(duì)我國(guó)物業(yè)管理制度中的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行討論。
拒繳物業(yè)費(fèi)不應(yīng)作為維權(quán)方式
案件回放
德林園小區(qū)2004年6月開(kāi)始入住，目前有603戶業(yè)主。小區(qū)由開(kāi)發(fā)商選定的前期物業(yè)管理公司——北京博愛(ài)物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“博愛(ài)物業(yè)”）進(jìn)行物業(yè)管理。該小區(qū)至今尚未成立業(yè)主委員會(huì)。
按照德林園小區(qū)前期物業(yè)管理合同的約定，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)為每月1元/平方米。本案中，原告博愛(ài)物業(yè)管理公司要求被告業(yè)主吳女士和付女士繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)、供暖（冷）費(fèi)和生活熱水費(fèi)等。
對(duì)此，兩名被告業(yè)主表示，之所以不繳納物業(yè)費(fèi)，是因?yàn)槲飿I(yè)公司嚴(yán)重違約在先。兩名被告業(yè)主以物業(yè)公司違約在先、管理不善為由提出抗辯，同時(shí)以物業(yè)管理質(zhì)價(jià)不符為據(jù)提起反訴，要求物業(yè)公司降低從入住至今的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
主持人：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)利，也有繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)有問(wèn)題時(shí)，是否可以采取拒繳物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)維權(quán)？
金錦萍：物業(yè)管理合同的主體，一方是物業(yè)管理公司，一方是業(yè)主團(tuán)體。物業(yè)管理合同是由業(yè)主團(tuán)體簽的，其結(jié)果應(yīng)由業(yè)主團(tuán)體承擔(dān)，維權(quán)也應(yīng)通過(guò)業(yè)主團(tuán)體來(lái)進(jìn)行。依據(jù)所簽訂的物業(yè)管理合同，業(yè)主如果認(rèn)為物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，可以通過(guò)法律途徑要求物業(yè)公司返還。但如果采取不繳納物業(yè)費(fèi)的方式，其實(shí)是損害了其他業(yè)主的利益，對(duì)其他繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。
孟憲生：繳納物業(yè)費(fèi)或者準(zhǔn)確地講應(yīng)叫做分?jǐn)偽飿I(yè)費(fèi)是業(yè)主的公約義務(wù)，同時(shí)也是法定義務(wù)。按照物權(quán)法理論，共有人分享權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)分擔(dān)義務(wù)。按照合同法理論，委托合同應(yīng)當(dāng)先付費(fèi)用。總之，業(yè)主用拒絕交物業(yè)費(fèi)的方式抗辯，于法于理都是不可取的。
舒可心：對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)，拒繳物業(yè)費(fèi)這種先履行抗辯權(quán)是業(yè)主大會(huì)的權(quán)利，單個(gè)業(yè)主處在業(yè)主群體之中，不能行使全體業(yè)主的權(quán)利。單個(gè)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)有問(wèn)題，可以選擇自己去法院，去維護(hù)自己的那份權(quán)利而不能拒繳物業(yè)費(fèi)。
封波：物業(yè)費(fèi)怎么交，是否拒交，只能由業(yè)主大會(huì)決定，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)來(lái)執(zhí)行，這是其一。其二，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)會(huì)導(dǎo)致很多連鎖反應(yīng)，比如物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量下降。這會(huì)傷害到其他業(yè)主的利益，對(duì)繳費(fèi)業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的。
主持人：按照現(xiàn)行法律規(guī)定，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司協(xié)商，或者選聘新的物業(yè)管理公司，但在業(yè)主委員會(huì)尚未成立的情況下，單個(gè)業(yè)主在不滿意物業(yè)管理公司服務(wù)時(shí)應(yīng)如何維護(hù)自己的權(quán)利？
孟憲生：業(yè)主的權(quán)利體現(xiàn)在物業(yè)管理的層面，就是共同管理權(quán)，只有通過(guò)業(yè)主大會(huì)才能行使。業(yè)主要行使物業(yè)共同管理權(quán)，就應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)。
舒可心：即使業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有成立，也并不影響業(yè)主維權(quán)。在物業(yè)管理關(guān)系中，與物業(yè)管理公司協(xié)商的主體不只是業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)可以，居委會(huì)可以，德高望眾的人可以，普通業(yè)主也可以。沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，不等于沒(méi)有業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)從有業(yè)主起就一直存在。整個(gè)物業(yè)小區(qū)是共有財(cái)產(chǎn)，其所有人是業(yè)主大會(huì)。但是作為單個(gè)業(yè)主，不能擅自替其他業(yè)主主張權(quán)利。單個(gè)業(yè)主維權(quán)，只能維護(hù)自己的那份權(quán)利，無(wú)論如何無(wú)權(quán)行使集體的抗辯權(quán)。
開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題不由物業(yè)公司承擔(dān)
案件回放
博愛(ài)物業(yè)經(jīng)理?xiàng)钕壬鷱?qiáng)調(diào)，許多開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題沒(méi)有解決，而這些并不在物業(yè)管理的范圍內(nèi)，物業(yè)公司只能是進(jìn)行協(xié)調(diào)。對(duì)此，被告業(yè)主付女士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商和博愛(ài)物業(yè)關(guān)系很密切，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
主持人：本案被告認(rèn)為開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)公司關(guān)系很緊密。在法律上，開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)管理公司是怎樣一種關(guān)系？前期物業(yè)公司是否需要對(duì)開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題承擔(dān)責(zé)任？
金錦萍：從法律上講，開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)管理公司是兩個(gè)獨(dú)立的法人。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條規(guī)定了“建管分離”原則，要求住宅物業(yè)建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，以防止開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)管理公司關(guān)系過(guò)于緊密。
根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第28條的規(guī)定，物業(yè)管理公司在承接物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備有查驗(yàn)的義務(wù)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商遺留下來(lái)的一些房屋質(zhì)量問(wèn)題，如果是業(yè)主專(zhuān)有部分內(nèi)的問(wèn)題，業(yè)主不能找物業(yè)公司，因?yàn)閷?duì)于專(zhuān)有部分，驗(yàn)收義務(wù)的主體是業(yè)主，而不是物業(yè)管理公司。而對(duì)于共用部分出現(xiàn)的問(wèn)題，就需要看物業(yè)公司是否盡到了查驗(yàn)義務(wù)。如果一味地讓物業(yè)管理公司為開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題買(mǎi)單，這對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)是不公平的。實(shí)踐中，有的開(kāi)發(fā)商撤離小區(qū)時(shí)，會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)處理遺留問(wèn)題，但這種委托關(guān)系并不意味著開(kāi)發(fā)商責(zé)任的轉(zhuǎn)移。開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，最終應(yīng)由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。
孟憲生：不管開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系如何，如果物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)企業(yè)是不同的法人單位，就應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)責(zé)任，除非另有擔(dān)保協(xié)議。物業(yè)公司不應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付房屋的質(zhì)量瑕疵、權(quán)利瑕疵承擔(dān)責(zé)任。但是，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照交接標(biāo)準(zhǔn)，履行公共設(shè)施、設(shè)備的檢驗(yàn)責(zé)任，并將有關(guān)情況及時(shí)告知業(yè)主。
舒可心：開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)管理公司的關(guān)系是委托關(guān)系。前期物業(yè)管理公司是否需要對(duì)開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題承擔(dān)責(zé)任，取決于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的合同。物業(yè)管理公司一方面根據(jù)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同維護(hù)業(yè)主的利益，另一方面，可以接受開(kāi)發(fā)商的委托承擔(dān)維修等責(zé)任，但維修費(fèi)用不能從業(yè)主交的物業(yè)費(fèi)里支出，因?yàn)檫@不是同一個(gè)法律關(guān)系。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商是有利益沖突的，物業(yè)管理公司不能同時(shí)接受業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的委托，就像一個(gè)律師不能同時(shí)接受同案原告被告的委托一樣，但目前我國(guó)相關(guān)法律中并沒(méi)有對(duì)此的禁止性規(guī)定。
