一夜之間，愛車四輪悉數(shù)被毀。在刑事案件沒有偵破的情況下，車主將小區(qū)物業(yè)公司告上法庭。法院判定物業(yè)公司不承擔(dān)賠償責(zé)任，駁回了車主的訴訟請求。
前不久，此案在天津市東麗區(qū)法院審結(jié)，并且作為案例在業(yè)內(nèi)交流。審理本案的法官稱，類似事件并不鮮見，而相關(guān)立法明顯滯后。在具體裁量的時候，法官認(rèn)為應(yīng)以合同約定為準(zhǔn)，既要保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，又不能過度加重物業(yè)公司的責(zé)任。
去年11月8日清晨，天津市東麗區(qū)俊景苑小區(qū)業(yè)主劉先生發(fā)現(xiàn)，自己愛車的四個輪胎悉數(shù)被毀，一起受損的還有其他幾輛車。很顯然，這是一起人為破壞事件，劉先生報了警，但是一直沒有找到相關(guān)責(zé)任人。為了不耽誤自己用車，劉先生自行維修，花了修車費(fèi)1580元。
劉先生認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)公司難辭其咎，一紙?jiān)V狀將后者告上法庭。“每年物業(yè)費(fèi)1605元，車位費(fèi)700元，這些錢我都交給物業(yè)公司了，物業(yè)公司也給我開具了發(fā)票，事發(fā)當(dāng)天，我的車就停放在物業(yè)公司指定的車位上。既然我向物業(yè)公司交了費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)該履行管理職責(zé)，維護(hù)我的人身財(cái)產(chǎn)安全。現(xiàn)在由于物業(yè)公司不盡責(zé)，導(dǎo)致我的財(cái)產(chǎn)受損，物業(yè)公司就應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。”法庭上，劉先生這樣陳述自己的理由。
物業(yè)公司不同意賠償，理由是收取的費(fèi)用是車輛場地占用費(fèi)，物業(yè)公司對業(yè)主的財(cái)產(chǎn)并沒有管理義務(wù)。
與此案相關(guān)的事實(shí)還有，2007年8月14日，該小區(qū)業(yè)主委員會與天津市宏陽物業(yè)管理有限公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理，該合同已經(jīng)區(qū)物業(yè)辦備案，合法有效。作為小區(qū)業(yè)主，劉先生已于2008年5月29日與該物業(yè)公司簽訂了車位協(xié)議，車位費(fèi)每月70元，使用期自2008年6月1日起為兩年。車輪被毀事件正好發(fā)生在車位有效使用期內(nèi)。
法院在審理過程中發(fā)現(xiàn)，本案中業(yè)主委員會與被告物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，并沒有約定物業(yè)公司負(fù)有車輛保管義務(wù)，且在原、被告之間簽訂的車位協(xié)議中也明確約定，物業(yè)公司對存放在車位上的車輛不負(fù)保管責(zé)任，物業(yè)公司的義務(wù)在于向業(yè)主提供車位，從而保障業(yè)主在小區(qū)指定車位隨時存取車輛的權(quán)利。
法官據(jù)此分析，原告劉先生實(shí)際上并沒有將車輛交付物業(yè)公司管理。無論從合同約定還是實(shí)際情況分析，原被告間均不形成保管合同關(guān)系。而且被告提供的證據(jù)可以證實(shí)其對小區(qū)及停車場盡到了相應(yīng)的管理責(zé)任，并無違約行為，對其車輛受損也不存在過錯。
一審判決后，雙方當(dāng)事人都沒有提起上訴。
審理此案的法官認(rèn)為，本案中原被告間為物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，而不是保管合同關(guān)系。而被告物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》的內(nèi)容并不涉及對某個業(yè)主個人特定財(cái)產(chǎn)的微觀保障責(zé)任，因此這個案件的重點(diǎn)在于考察被告是否盡到了物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。從被告當(dāng)庭提交的證據(jù)，其已盡到了管理義務(wù)，并不存在違約行為。
法官稱，目前物業(yè)管理立法明顯滯后，物業(yè)管理關(guān)系的法律內(nèi)涵仍然不太明確。在這種情況下，法官認(rèn)為，審理具體案件的時候，應(yīng)嚴(yán)格審查物業(yè)合同的約定。
天津市賢達(dá)律師事務(wù)所董發(fā)寶律師認(rèn)為，對于物業(yè)公司是否履職應(yīng)該有更為具體的考量方式。“小區(qū)物業(yè)應(yīng)該建立完備的安保制度，在定時巡邏之外，還應(yīng)該對車輛進(jìn)行登記，外來車輛必須查驗(yàn)記錄，本小區(qū)車輛要憑證進(jìn)出。另外，對于本小區(qū)業(yè)主，物業(yè)工作人員也應(yīng)該在最短的時間內(nèi)全部知曉，對于外來人員最好進(jìn)行必要的詢問，如果詢問不便，也應(yīng)該有所登記并掌握行蹤。”董發(fā)寶認(rèn)為，一個好的物業(yè)公司應(yīng)該能夠起到保護(hù)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的作用，“起碼在案發(fā)后能夠提供具體準(zhǔn)確的破案線索，以利問題的解決。”
據(jù)了解,其實(shí)因在小區(qū)內(nèi)丟了東西或財(cái)產(chǎn)被損而將物業(yè)公司告上法庭的事件已經(jīng)不算是新聞了。目前關(guān)于此類案件的審理，大都以合同為準(zhǔn)，也就是說，業(yè)主如果想在此類維權(quán)活動中占據(jù)主動，就要事先把合同簽好。通過對天津市河西、南開、紅橋等區(qū)10個物業(yè)小區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)業(yè)主均未與物業(yè)公司簽訂帶有“保管”性質(zhì)的合同。
對此，某物業(yè)公司安全主管李先生很是“硬氣”：“簽保管合同可以啊，一個車位一年3000元錢，我們還得看有多少業(yè)主愿意交這筆錢，核算得上成本來，我們才會簽，因?yàn)槲覀兊脤ｉT派人日夜守著這些車，保證不出事，否則一旦出事，我們就得賠啊。現(xiàn)在這種價位，想讓我們簽保管合同，我們也不簽。”
某小區(qū)業(yè)委會負(fù)責(zé)人稱：“自從上個物業(yè)公司撤出后，我們談了好幾家物業(yè)公司，現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)普遍偏低，跟人家提保管義務(wù)，人家就不接我們這個小區(qū)了，而提高物業(yè)費(fèi)，對于業(yè)主來說根本不可能。為了讓小區(qū)稍微像點(diǎn)樣子，我們只能作出讓步，讓物業(yè)公司先進(jìn)來。”
對此，業(yè)主的說法不一。紅橋區(qū)咸陽路附近某小區(qū)業(yè)主于先生一臉茫然：“我們跟物業(yè)公司簽合同了嗎？我不知道啊。” 他的說法比較有代表性，在接受采訪的居民中，不少人表達(dá)了這種態(tài)度。于先生的辦法是：“反正讓我不滿意，我就不交物業(yè)費(fèi)，看他能把我怎樣。”
河西區(qū)解放南路某小區(qū)業(yè)主張先生則對物業(yè)管理方面的事情比較關(guān)注，也在簽訂車位協(xié)議的時候提出過保管義務(wù)，但是沒有被接受。“上門簽協(xié)議兼斂錢的保安說，如果簽保管合同得多交十幾倍的錢，我一算，兩年下來都夠新買一輛車了。反正我的車上了全險，出了事還有保險公司頂著，就沒再提。”
河北區(qū)某小區(qū)居民李先生當(dāng)初也是這么想的。沒想到，最近他的車輪胎被扎，而保險公司并不理賠。他這才知道，對于輪胎這樣的易損件，在保險公司理賠相當(dāng)困難，而打官司告狀又頗費(fèi)精力，李先生只能自認(rèn)倒霉。據(jù)此，李先生認(rèn)為物業(yè)公司是否履行職責(zé)值得探討：“一個‘堅(jiān)持巡邏’就能認(rèn)定小區(qū)保安履行了義務(wù)，物業(yè)的活也太容易了，如果是物業(yè)監(jiān)守自盜呢？不排除這種可能啊！那么，我們業(yè)主的安全誰來保障？”
