■以案說法
6月的一天,幾十位業主圍著前來回訪的法官,滿面笑容地詢問小區物業管理可能碰到的法律問題。這一幕發生在江蘇省無錫市春江花園小區。一年前,類似場景發生在無錫市錫山區法院,當時業主們卻是一籌莫展。
共有收益引出司法難題
2 002年11月,春江花園小區開發商和一家物業公司簽訂了前期物管合同。雙方約定,由物業公司向業主和物業使用人收取物業費,對物業范圍內的商鋪、地下車庫的成本不計入其中。
2007年12月,春江花園小區業主委員會成立。半年后,業委會根據業主大會的決議與物業公司終止合同并要求其移交財產。但業委會查看移交清單后發現,物業公司幾年來收取小區共有部分收入達596萬元,沒有列入移交清單。此后,雙方交涉不成,業委會將物業公司告上法庭。
物業公司辯稱,共有部分收入已彌補了物業公司的管理成本,不存在可分配利潤。部分業主還結欠物業費,應對欠款進行抵消。
辦案法官介紹,共有部分收益的歸屬和分配糾紛比較普遍,涉及小區居民人數多、影響廣。再加上法律法規沒有明確規定,而開發商與物業公司簽訂的合同中,對共有部分收入往往沒有具體約定,也給案件審理帶來了難度。
怎么辦?在憲法精神以及民法通則、物權法、合同法等法律指引下,法官們開始思考解決之道。
依法裁判保護業主權益
法院審理認為,在沒有授權的情況下,業委會不能憑自己的意志放棄全體業主的重大權利。因此,共有部分物業的收益應當在物業公司和全體業主之間依法分配。
那么,如何界定和分配共有部分收益?判決書指出,共有部分物業管理收益應為共有部分收入與成本支出的差額,對此雙方達成了一致。報表顯示,2005年至2007年小區共有部分總收入為536萬余元,總支出為122萬余元,總收益應為414萬余元。
“基于公平原則的要求,參照雙方在移交清單中確定的共有部分收益分配方案進行分配,就是業主得七成、物業公司得三成較為合理。”錫山區法院民二庭庭長虞靜珠說,共有部分收益主要歸全體業主所有,同時物業公司付出了管理成本,也應享有合理回報。
至于物業公司能否對部分業主結欠的物業費行使抵消權,法院表示,要進行債務抵銷,當事人之間應當互負債務,互享債權。此案中結欠物業費的僅為部分業主,而業委會代表全體業主提起訴訟,兩者有本質區別,不符合法定抵消的規定。
司法建議呼吁管理創新
案件解決了,但錫山區法院沒有停留于“案結事了”,而是能動司法,靠前服務——既走進社區回訪居民,又主動建議呼吁管理創新。
事實上,一個小區共有部分收益以及物業費少則幾萬,多則幾百萬,如何加強監督,是廣大業主最關心的事。
“這也是我們一直關注的問題。”錫山區法院院長金瑋琳認為,業主對共有部分收入和支出有知情權,財務收支應定期公布,物業公司定期對外張貼,業委會進行定期審核或審計。此外,應引入第三方機構監督物業服務質量和費用,既可避免因物業管理引起的糾紛,也可推動物業服務質量提高。
行業管理和行政指導的缺失,也是目前物業管理中存在的突出問題。錫山區法院由此建議,應當建立物業管理行業監管模式,在完善業主自治基礎上,街道辦、房管局等部門更應發揮協助、指導和監督職責。
圖為法官們在停車位前向小區業主講解案例涉及的爭議焦點。
