上海市民程女士居住在武定路某小區內一樓,由于廚房內連接二樓的污水管道彎管處滲水,導致程女士房間內多處地方發霉變形,家具也被損壞。
程女士將二樓業主及物業公司訴至法院,要求他們共同賠償各類損失近12萬元。
法庭上,二樓業主辯稱是樓上居民排出的污水堵塞彎管造成積水。物業公司則辯稱,公司是受委托臨時托管該小區,小區業委會未與物業公司簽訂過合同,業主也不繳付費用,本案屬相鄰糾紛,與物業公司無關。
法院審理后認為,二樓業主應對房屋盡到善意的管理義務。而作為托管的物業公司,即使沒有簽合同,也應盡到必要的管理職能。物業公司疏于管理,也應承擔賠償責任。
《法制日報》記者了解到,因物業管理行業是一個新興行業,面臨的矛盾糾紛本就十分突出,再加之目前物業管理方面的法律、法規不完善,導致許多物業管理糾紛難以解決。像程女士這樣,與物業公司對簿公堂的,不在少數。
上海市民李先生以3000多元的價格購買了一輛電動車,便將電動車停放在小區的車棚內,每月向物業公司繳費20元。2010年7月的一天,李先生發現停放在車棚內的電動車被盜,在向物業公司索賠未果后起訴,要求物業公司賠償損失3000元、誤工損失費1600元。
庭審中,物業公司辯稱,竊賊是毀壞門鎖通過小區的消防通道將電動車偷出的,致使物業公司無法察覺。因此,物業公司不該擔責。法院審理后認為,物業公司對小區公共設施的安全負有管理責任,物業公司疏于防范,致使業主的財產受損,應酌情承擔責任,據此判決物業公司賠償電動車被盜的經濟損失。
《法制日報》記者了解到,在上海市法院系統受理的民事案件中,涉及物業管理的有合同糾紛、相鄰關系糾紛、人身財產傷害糾紛、維修資金使用糾紛等等,而且案件數量在不斷上升。業主與開發商、物業公司、業委會、政府主管部門糾紛不僅類型多、形式新,亦大有蔓延之勢。
家住上海市浦東新區臨沂北路康樂花園小區的業主張先生向記者反映,“小區門口的一排車庫被人開起了棋牌室和飲水站,飲水站門口堆滿了水桶,卡車日夜進出,噪音不斷。業主多次向物業反映,但問題一直沒有解決”。
上海市民吳女士說,從2008年起,她居住的普陀區祥和名邸別墅區開始出現違法搭建現象,且有愈演愈烈之勢。“整改令”發出過,督查組也進駐過,但違法擴建就是屢禁不止,物業公司根本管不了。“時至今日違法建筑依然存在”。
上海市有關部門的一份調查顯示,有近50%的受訪業主反映在自己的小區存在“居改非”現象。房地產管理部門的一名官員表示,“隱藏”在居民小區里的公司總數很難統計,“居改非”的違法勢頭呈逐年上升趨勢。社區干部也反映,在不少小區內,居民在家中開設棋牌室也很普遍,牌友們經常徹夜大戰,住在附近的鄰居常常不堪噪音騷擾。
《法制日報》記者在采訪中了解到,如今,無論是在一些新建小區,還是老式小區里,普遍存在著讓物業公司難以管理的種種亂象。“我們上門勸說,人家比我們還要兇,根本做不通工作。”一名物業公司的管理人員說。
“遍觀上海各小區的各項管理規約,大多有個相同的毛病:目標明確,辦法缺乏。比如針對外來人員管理、裝修規范、停車管理、電梯使用、綠化養護等問題,只有規定,但沒有具體執行措施。”上海市人大代表李貽明說。
對于頻出的物業管理糾紛,上海市物業管理行業協會秘書長郭其敏說,雖然與物業管理有關的法律法規林林總總,但有些新問題還是無法找到相應的法律法規予以解決。
上海律師宋安成建議,可以通過立法來明確行政管理與物業管理間的分工,盡可能減少物業管理盲區的出現,讓小區管理的方方面面都有“法”可依。政府部門要加強行政管理的力度,物業公司應當在沒有法律明確予以支撐的情況下,多思考和出臺一些人性化管理和服務的方式方法,另一方面,還應充分發揮業主的自治熱情和作用。
