曠日持久的麗江花園物業(yè)收費(fèi)糾紛案，自2005年6月在廣州市番禺區(qū)法院開(kāi)打以來(lái)，經(jīng)歷一審業(yè)主勝訴——中院二審業(yè)主敗訴——中院駁回業(yè)主再審申請(qǐng)后，經(jīng)廣東省檢察院提起民事抗訴，于昨日在廣東省高院開(kāi)庭審理。
省級(jí)檢察機(jī)關(guān)對(duì)民事糾紛案件向省高級(jí)人民法院提起抗訴并獲受理，同時(shí)“中止原判決的執(zhí)行”，在訴訟實(shí)踐中實(shí)屬罕見(jiàn)，也使此案大有峰回路轉(zhuǎn)的意味。法律界人士指出，除非發(fā)現(xiàn)足夠充分的證據(jù)顯示終審法院的判決不公，鮮有省級(jí)檢察機(jī)關(guān)會(huì)對(duì)一件已經(jīng)發(fā)生法律效力的民事糾紛案提起抗訴。
《新快報(bào)》長(zhǎng)期關(guān)注包括麗江花園、63層天價(jià)物管費(fèi)在內(nèi)的各類(lèi)物業(yè)糾紛案的走向，關(guān)注業(yè)主自治。早在2005年10月，本報(bào)就以《廣州物管收費(fèi)有多亂》為題，對(duì)廣州30多個(gè)小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行了調(diào)查，受到廣泛關(guān)注。
時(shí)至今日，物管收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價(jià)的現(xiàn)象仍十分普遍，麗江花園一案的結(jié)果將對(duì)目前的收費(fèi)亂象有何影響，人們將拭目以待。
省高院法官：物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主溝通達(dá)成諒解
經(jīng)過(guò)法庭調(diào)查和庭辯之后，省高院法官進(jìn)行了調(diào)解，希望雙方能進(jìn)行充分商談，達(dá)成一致。他兩次要求物業(yè)公司主動(dòng)與業(yè)主溝通，以達(dá)成諒解與社區(qū)和諧的目的。他又指出，我認(rèn)為主動(dòng)權(quán)在物業(yè)公司一方，因此物業(yè)公司在庭審后應(yīng)積極主動(dòng)與業(yè)主聯(lián)系，心平氣和地溝通，以達(dá)成諒解，維護(hù)麗江花園的和諧。
省檢察院：
終審判決適用法律錯(cuò)誤
物管收費(fèi)超出限制無(wú)效
昨日上午，麗江花園物業(yè)收費(fèi)糾紛業(yè)主抗訴案在廣東省高級(jí)人民法院正式開(kāi)庭再審，該案終審判決一年后，經(jīng)過(guò)省人民檢察院的抗訴，在2008年12月18日由省高院立案。高院的民事裁定書(shū)決定，再審期間，中止原判決的執(zhí)行。
省檢察院檢察官當(dāng)庭宣讀了《民事抗訴書(shū)》。2008年11月11日就已發(fā)出的《民事抗訴書(shū)》的結(jié)論認(rèn)為：“物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，終審判決要求業(yè)主按照該標(biāo)準(zhǔn)支付管理費(fèi)屬于適用法律錯(cuò)誤。”
檢察官指出：“政府指導(dǎo)價(jià)是法律強(qiáng)制性的價(jià)格幅度，超出該幅度即為無(wú)效。”
“由此可見(jiàn)，本案涉及的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)適用政府指導(dǎo)價(jià)，這是法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)在政府確定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度內(nèi)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商約定，即業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)自主協(xié)商約定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)受到基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度的上下限限制，超過(guò)該范圍的費(fèi)用部分應(yīng)為無(wú)效。”
適用法律
《民事抗訴書(shū)》引用了《價(jià)格法》第三條的規(guī)定：“政府指導(dǎo)價(jià)，是指依照本法規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。”
第十二條的規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行價(jià)格活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，執(zhí)行依法制定的政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)和法定的價(jià)格干預(yù)措施、緊急措施。”
《廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定：“實(shí)行包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
物業(yè)公司律師：
抗訴事實(shí)認(rèn)定不清
原判決正確應(yīng)維持
物業(yè)公司的代理律師認(rèn)為難以理解省檢察院的抗訴理由，他當(dāng)庭表示，麗江花園的物業(yè)費(fèi)糾紛一案，經(jīng)廣州市中院終審后本已平息了近兩年。但是省檢察院的抗訴，事實(shí)認(rèn)定不清，打破了麗江花園的平靜，再次挑起了業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，破壞了社區(qū)和諧環(huán)境。物業(yè)公司的代理律師還指出，番禺物價(jià)局、廣州市物價(jià)局出爾反爾，無(wú)視麗江花園的實(shí)際情況，針對(duì)物業(yè)公司發(fā)出的《關(guān)于規(guī)范番禺麗江花園物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通知》等文件缺少法律依據(jù)，引發(fā)矛盾制造混亂。物業(yè)公司的多位律師發(fā)言認(rèn)為，中院的判決事實(shí)認(rèn)定清楚、正確，應(yīng)當(dāng)予以維持。
業(yè)主代理人：
終審判決自相矛盾
業(yè)委會(huì)不代表業(yè)主
業(yè)主的律師指出，2006年4月番禺區(qū)物價(jià)局發(fā)出《關(guān)于規(guī)范番禺麗江花園物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通知》，物業(yè)公司不服，經(jīng)申請(qǐng)行政復(fù)議、向法院起訴、上訴后均未得到支持。即一二審法院均認(rèn)可了該《通知》中確定的政府指導(dǎo)價(jià)。
但在后來(lái)的業(yè)主與物業(yè)公司官司中，中院卻又認(rèn)定物業(yè)公司的收費(fèi)合理，判業(yè)主敗訴，說(shuō)明二審法院對(duì)同一物業(yè)區(qū)域的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，采取了前后矛盾的裁定，明顯違法。
同時(shí)，物業(yè)公司操縱業(yè)委會(huì)選舉，并以業(yè)委會(huì)的名義與自己簽訂高出政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)合同，并不代表業(yè)主意愿，也違背了法律強(qiáng)制性的價(jià)格規(guī)定，實(shí)為無(wú)效合同。
本案回顧
業(yè)主：勝訴——敗訴——被駁回再審要求——抗訴
2004年9月15日，廣州市物價(jià)局和房管局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)〈廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則〉的通知》。同日，廣州市物價(jià)局和房管局又聯(lián)合發(fā)布了《2004年—2005年度廣州市普通住宅物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度》。其中一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司物業(yè)收費(fèi)的最高價(jià)定為1.70元／㎡，上下浮動(dòng)幅度是15％。
此時(shí)的麗江花園的物業(yè)管理費(fèi)從2元／㎡到3.50元／㎡不等，引起業(yè)主的不滿(mǎn)。麗江花園的部分業(yè)主劉廣生、劉演發(fā)等率先要求物業(yè)公司按照政府指導(dǎo)價(jià)收取物業(yè)管理費(fèi)，遭到物業(yè)公司的拒絕。而此前，麗江花園的部分年輕業(yè)主要求參與業(yè)委會(huì)選舉，改變由物業(yè)公司控制業(yè)委會(huì)的局面遭到失敗。
2005年伊始，部分業(yè)主開(kāi)始拒絕交納物管費(fèi)，抗議物業(yè)公司“不遵守政府法規(guī)的行為”。6月，物業(yè)公司將維權(quán)帶頭人劉演發(fā)告上法庭。
2005年10月17日，番禺法院一審判決物業(yè)公司敗訴，接著物業(yè)公司上訴至廣州中院。
2006年8月，中院發(fā)出《民事裁定書(shū)》，中止訴訟。原因是：“番禺區(qū)物價(jià)局2006年4月14日發(fā)出《關(guān)于規(guī)范番禺麗江花園物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通知》，廢除一費(fèi)制，執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。”
此時(shí)，麗江花園業(yè)委會(huì)的選舉之爭(zhēng)也不斷升級(jí)。
2007年6月，物業(yè)公司繼續(xù)因與劉演發(fā)等人的物業(yè)費(fèi)糾紛上訴至中院。
2007年12月7日，離一審兩年后，中院判業(yè)主敗訴。
2007年12月14日，劉演發(fā)要求中院再審此案，于次年2月1日被駁回。劉演發(fā)等業(yè)主同時(shí)向廣州市人民檢察院提交《申訴書(shū)》。按規(guī)定，由市級(jí)檢察院提交給上一級(jí)檢察院進(jìn)行抗訴。
