日前，某大型樓盤的王小姐遇到這樣一樁麻煩事：買來的房子，現在搞裝修時想把陽臺封起來，但是物業公司拿出當初在交房前簽訂的業主臨時公約中關于禁止封陽臺的條款，說不能封陽臺，并且說如果擅自封陽臺，物業有權起訴。遇到像王小姐這種麻煩的業主還真不少。現在一些新的小區，在《臨時業主公約》中往往會有封陽臺的條款，而《臨時業主公約》是買房子時必須簽訂的合同。很多業主提出質疑：1、物業禁止封陽臺是否有法理依據？2、物業在沒有征求絕大多數業主意見的情況下是否有權在《臨時業主公約》上強制規定禁止包陽臺？3、物業是否有權告業主私自包陽臺？
物業說法：不許封陽臺，早就說好了
一位不愿意透露姓名的物業公司負責人表明，一般開敞式陽臺在銷售時是按一半面積計算，而封陽臺則是算全面積，因此業主購買開敞式陽臺的住宅后自行包陽臺，其實獲得了面積差額的利益。
他還認為，包陽臺涉到建筑的外立面，屬于公共部分，牽涉到全體業主的利益，因此現在一些物管公司都對業主私自包陽臺有所限制。物業公司之所以禁止私自包陽臺，也是考慮到整個小區住宅的整體規劃統一。對私自封陽臺的住戶，物管公司一般采用勸說的方式，物業告業主的事例比較少。
該市建設局物業管理中心副主任表示，根據中華人民共和國國務院令第379號《物業管理條例》第二十二條：建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
第二十三條還提到，建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
“因此，如果業主購房時已簽了該《臨時業主公約》，則需要遵守，擅自包陽臺，物業可以告業主。”副主任提醒業主在簽訂購房合同前，一定要看清楚《臨時業主公約》，如果有疑義及時提出來，簽約后便要遵守公約相關規定。
律師說法：看業主公約怎么約定
“這個問題比較復雜。”一名知名律師介紹說，一般購房者在收房時會簽訂《臨時業主公約》。但是如果業主對《臨時業主公約》條款有疑問，可以在成立業主大會之后由業主大會提出修改或重新制定新的公約。
不過，根據該律師的經驗看來，哪怕業主真的違反業主臨時公約，封了陽臺，物業還是無權告業主的。
“如果業主封閉陽臺沒有牽涉房屋墻體的變動，可以自行封閉陽臺。因為《臨時業主公約》屬于格式合同，合同的主體應屬于全體業主，違反《臨時業主公約》，就是違反全體業主的權益。物業公司做為第三者，無權告業主。并且
《臨時業主公約》有效期應在小區成立業主大會為止。業主委員會成立之后中，有權對《臨時業主公約》認為不合理的條款進行修改。業主委員會還有權利決定聘請新的物業公司，也可以制定新的公約。”
如果業主封閉陽臺要對墻體進行變動，則要具體對待。倘若房屋本身設計中的承重要求不能承受封閉陽臺，業主不得自行封閉陽臺，這部分業主如果自行封閉陽臺，需要相關設計單位以及建設行政主管部門的相關行政審批。
