房屋租賃合同登記備案
房屋租賃合同登記備案是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的一項(xiàng)重要內(nèi)容。實(shí)行房屋租賃合同登記備案一方面可以較好地防止非法出租房屋，減少糾紛，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定;另一方面也可以有效防止國(guó)家稅費(fèi)流失。
(一)申請(qǐng)、簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后**日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括：
1、書面租賃合同;
2、《房屋所有權(quán)證書》;
3、當(dāng)事人的合法身份證件;
4、市、縣人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有權(quán)人同意出租的證明。出租委托代管的房屋，還須提交代管人授權(quán)其出租的書面證明。
(二)登記備案
房屋租賃登記備案包含著審查的含義。房屋租賃審查的主要內(nèi)容應(yīng)包括：
1、審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件;
2、審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋;
3、審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責(zé)任等;
4、審查租賃行為是否符合國(guó)家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策;
5、審查是否按有關(guān)部門規(guī)定繳納了稅費(fèi)。
房屋租金標(biāo)準(zhǔn)
房屋租金是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場(chǎng)租金。成本租金是由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、融資利息和稅金五項(xiàng)組成的;商品租金是由成本租金加上保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利益等八項(xiàng)因素構(gòu)成的;市場(chǎng)租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系而形成的。目前，我國(guó)未售公有住房的租金標(biāo)準(zhǔn)是由人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和職工的承受能力等因素確定的，仍具有較濃的福利色彩。其他經(jīng)營(yíng)性的房屋和私有房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)由租賃雙方協(xié)商議定。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”《租賃管理辦法》中規(guī)定：“土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國(guó)務(wù)院頒布新的規(guī)定時(shí)，從其規(guī)定。”
轉(zhuǎn)租及對(duì)違法行為的處罰
房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。《租賃管理辦法》規(guī)定：“承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。”承租人在租賃期限內(nèi)，如轉(zhuǎn)租所承擔(dān)的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提，還必須征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門規(guī)定外，還必須由出租人在合同上簽署同意意見，或有原出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明。轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)新的合同規(guī)定的出租人的權(quán)利與義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。
《租賃管理辦法》規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門對(duì)責(zé)任者給予行政處罰：
1、偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款;
2、不按期申報(bào)、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款。
3、未處得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并可處以罰款。
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