咨詢熱線內容 我姓羅，下崗后靠做一些小本買賣維持生計。2006年12月，我在電視上看到了縣房產局決定將其一處公有店面房以競租的形式對外出租。在妻子的鼓動下，我決定參加競租。據了解，與我一同參與競租的還有張某、李某、錢某三人。縣房產局分別向我們四位競租人發出
咨詢熱線內容
我姓羅，下崗后靠做一些小本買賣維持生計。2006年12月，我在電視上看到了縣房產局決定將其一處公有店面房以競租的形式對外出租。在妻子的鼓動下，我決定參加競租。據了解，與我一同參與競租的還有張某、李某、錢某三人。縣房產局分別向我們四位競租人發出了《房屋招租書》，并在招租書中規定了該房屋的地點、面積、用途、租金、維修及保管責任等內容和要求，而且縣房產局還在上面明確寫到 出租金最高者為承租人 。我同其他三位競租人填寫招租書后，按照規定用信封交到了縣房產局。房產局當著我們的面打開招租書驗證，結果我出的租金最高。
2007年1月，我去找縣房產局簽合同時，縣房產局卻告訴我，他們已在月初與另一
競租人簽訂了5年租賃合同。當初發給我的要約無租賃期限條款，缺乏規范性，不符合《合同法》關于要約的意思表示應當 內容具體明確 的規定。所以他們可以與其他人訂立合同。對他們的做法我很不滿意，但是我又不知如何維護我行使競租到的房屋的權利。
請問：縣房產局當初發出的招租書要約生效嗎?
律師專線解答
羅先生，可以肯定的是，縣房產局的做法顯然是錯誤的；其發出的招租書要約業已生效。
首先，縣房產局發出的房屋招租書中規定了出租房屋的地點、面積、用途、租金、維修及保管責任，并明確表示 出租金最高者為承租人 。雖然該要約中沒有明確規定租賃期限，但主要條款已經具備，應認為要約已經成立。我國1999年公布的《合同法》也只規定了要約的內容必須具體確定，并沒有規定完整的要求。同時，從立法本意到具體內容上也都摒棄了合同必要條款之說，其目的就在于促進合同內容的明晰，減少對合同成立不必要的限制，從而推動市場經濟的發展，符合現今司法理念的趨勢。
其次，我國《合同法》第12條規定了合同內容一般包括的條款。采取這種 一般包括 的表述方式，缺失與否并不能直接作為合同是否成立的判斷標準。對于在司法實踐中存在條款缺失的問題，作為補救措施，《合同法》第61條規定： 合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。 另外，我國《民法通則》也有類似規定。因此，縣房產局的招租書中對租賃期限的缺失并不能成為要約不成立的理由，可以認定縣房產局的招租書即為該局對外招租房屋的要約。
最后，您與張某、李某、錢某四人共同參加競租，而您所出的租金又最高，符合招租書上寫明的 出租金最高者為承租人 的規定，這即屬于對要約的承諾。所以在您承諾生效的同時，你們之間的房屋租賃合同已經成立，并發生效力。而房產局與第三人簽訂合同的行為，顯然是錯誤的。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對合同法中關于 要約 的規定不了解。
律師提醒與注意事項
要約的生效要件包括：(1)要約必須具有訂立合同的意圖；(2)要約必須向要約人希望與之締結合同的受要約人發出；(3)要約的內容必須具體確定；(4)要約必須送達受要約人。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第十二條、第十四條、第六十一條
