●租賃房成危房，合同依法解除 ●買賣房產倒塌，已交房款應退還買方 四川汶川地震發生后，當地司法機關反映災區群眾咨詢房產法律問題的一個焦點就是房屋租賃合同尚未到期，房子有的徹底倒塌、有的裂縫成為危房，這類房屋租賃關系該怎么處理？ 按照我國合同法規定，因不
●租賃房成危房，合同依法解除
●買賣房產倒塌，已交房款應退還買方
四川汶川地震發生后，當地司法機關反映災區群眾咨詢房產法律問題的一個焦點就是房屋租賃合同尚未到期，房子有的徹底倒塌、有的裂縫成為危房，這類房屋租賃關系該怎么處理？
按照我國合同法規定，因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。因地震使房屋倒塌、裂縫而成為危房，即租賃物不符合租賃合同訂立時當事人的意思，原租賃物的滅失或不符合正常租賃用途，屬于不可抗力致使不能實現合同目的，應依合同法第九十四條可以解除合同。
合同法第九十七條規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質處理。環球律師事務所律師張韜解釋說，針對房屋租賃合同的解除，已經履行的部分不受影響，即承租人已使用房屋相應支付的租金不予退還，到期應付未付的應當繼續給付。剩余期限的租賃關系解除，承租人不再有承租的義務，也不必再繼續支付租金；出租方無義務再繼續提供原合同約定的相同用途和狀況的可使用房屋。
對交易中的房產，地震中倒塌或成危房的，買賣雙方權利義務應如何劃分？
我國合同法第一百四十二條規定：標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
在房產交易中，如果買受人已交房款，地震造成房子倒塌、出讓人地震遇難死亡，甚至出讓人家屬也遇難的，應該如何處理？
依照合同法規定，房產交易中已交房款不等于房屋買賣合同履行完畢，也不等于完成房屋物權的變更。張韜律師認為，房屋變更登記完成前，房子因地震而倒塌，無法交付合同標的物，合同應當解除，已交房款應當退還買方。（編輯house365小魚）
