在審判實務中，對房屋出租人選擇拍賣方式出賣房屋時，對承租人能否行使優先購買權的問題是有爭議的，觀點有二： 觀點一認為，承租人不能行使優先購買權，正如前文所引案例所持的立
在審判實務中，對房屋出租人選擇拍賣方式出賣房屋時，對承租人能否行使優先購買權的問題是有爭議的，觀點有二：
觀點一認為，承租人不能行使優先購買權，正如前文所引案例所持的立場。理由是：依照《合同法》第一百七十三條[[1]]和《拍賣法》第五十一條[[2]]的規定，出租人以拍賣方式轉讓出租房屋，承租人行使優先購買權應受到相應的限制，即應優先適用《拍賣法》，以體現“特別法優于一般法”的法律適用原則。在出租人以拍賣方式轉讓出租房屋的情況下，包括自行拍賣和委托拍賣，出租人應當通知承租人參加競買。如承租人沒有參加競買，視為承租人放棄優先購買權；如承租人參加競買，承租人應當作為普通的競買人，適用《拍賣法》的規定，以最高應價方能取得拍賣標的物，而承租人則不得主張優先購買權。[[3]]如果允許行使先買權，則“應買之人勢必銳減，賣價難免偏低，一方面不利于債權人及拍賣物之所有人，他方面亦不免造成偏惠優先承買權人之結果。” [[4]]
觀點二認為，在此情況下，出租人應當通知承租人參加競買，如果第三人的出價與承租人相同，仍然由承租人取得出賣的房屋。
筆者原則上同意第二種觀點，理由如下：拍賣可分為司法拍賣和民事拍賣，民事拍賣又有自行拍賣和委托拍賣之分。《拍賣法》于1997年7月1日起實施，對于作為拍賣中介人的拍賣企業進行委托拍賣作了具體規定，但未調整公民、法人自己拍賣自己的財產的自行拍賣行為。承租人的優先購買權是一種法定權利，《拍賣法》中并未明確規定在以拍賣方式出賣房屋時，房屋承租人不能行使優先購買權，不能簡單地以“特別法優于一般法”為由而剝奪承租人的法定優先購買權。否則，不但有違法之嫌，且也會落個以保護一種利益為名而損害在先的另一利益的責難。況且，即便是具有強制性的司法拍賣，法釋[2004]16號《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十四條[[5]]和第十六條[[6]]也充分保護了優先購買權人的權益。在民事拍賣中亦可予以參照執行。同時，允許行使先買權，應買之人未必銳減，賣價亦未必偏低，只要充分保障參與競買人的知情權，做好相關的解釋說明工作，還是能夠妥善協調好各方當事人的利益的。
[1] 該條規定：“拍賣的當事人的權利和義務以及拍賣程序等，依照有關法律、行政法規的規定”。
[2] 該條規定：“競買人的最高應價經拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后，拍賣成交。”
[3] 參見王麗萍：《以拍賣的方式轉讓房屋承租人優先購買權的行使及其限制》，載青島市中級人民法院網: 理論調研 - 理論研討2004年11月10日。
[4] 王澤鑒著：《民法學說與判例研究》第1冊，中國政法大學出版社，1998年版。
[5] 第十四條規定：“人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人或者其他優先權人于拍賣日到場。優先購買權人經通知未到場的，視為放棄優先購買權。”
[6] 第十六條規定：“拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人；如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人。順序相同的多個優先購買權人同時表示買受的，以抽簽方式決定買受人。”
