北京市第一中級法院近年來審理了一批因房屋租賃引發(fā)的合同糾紛案件。法官通過近期審理的案件，發(fā)現(xiàn)房屋租賃中容易出現(xiàn)的問題有:承租人沒和房主簽訂書面合同、沒看房主對房屋的相關證明、因房東換
北京市第一中級法院近年來審理了一批因房屋租賃引發(fā)的合同糾紛案件。法官通過近期審理的案件，發(fā)現(xiàn)房屋租賃中容易出現(xiàn)的問題有:承租人沒和房主簽訂書面合同、沒看房主對房屋的相關證明、因房東換人承租人權益受侵害不知如何維權等等；有簽了合同但事后對某條款發(fā)生爭議的，法官會怎么判呢？請看一些典型案例。
提前退租房發(fā)生糾紛
承租者能否要回押金
徐某承租了某公司一居室樓房一套，簽訂了為期一年的房屋租賃承租合同。在合同中約定:徐某應向某公司支付1600元押金；合同期滿后一個月內(nèi)，某公司應在徐某結清承租期間使用的水、電、煤氣、有線電視等費用后，將押金退還。還約定:如徐某中途解除合同，需提前一個月通知某公司，不視作違約，否則視作違約。
半年后，徐某向某公司申請退租，同日簽終止協(xié)議，約定:自該協(xié)議簽字之日起，雙方再無任何房屋租賃關系及經(jīng)濟關系。之后徐某要求返還押金，雙方發(fā)生糾紛，故徐某起訴。
本案中，徐某既沒損壞租賃房屋和屋中物品，也沒有應交而未交的費用，更沒表示放棄押金權利。該公司不返還押金的理由，在于徐某中途解約的終止協(xié)議中有“雙方再無任何房屋租賃關系及經(jīng)濟關系”這一條款。
徐某認為，“再無任何經(jīng)濟關系”不包括押金法律關系；某公司認為“再無任何經(jīng)濟關系”包括押金法律關系。雙方對這一條款的解釋截然相反。 法官認為:房屋租賃合同中的押金，是承租人抵押給出租人的一筆財產(chǎn)，用以保證自己履行租賃合同中的義務。這和合同法中的定金責任是不同的，承租人履行了租賃合同中的義務后，出租人應將押金返還給承租人。
而且本案的房屋租賃承租合同和終止協(xié)議，都是某公司提供的格式合同。依合同法規(guī)定:“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。”本案中，雙方對該條款產(chǎn)生爭議，應以非提供條款一方即徐某的理解為準。法院判決某公司向徐某返還押金。
租房時沒看相關權利證明
該房違法修建租房者受損
案例:王某與李某簽合同，承租李某在農(nóng)村的房屋從事商業(yè)經(jīng)營，等把房屋裝修一新準備開業(yè)時，王某才發(fā)現(xiàn)房屋并無村委會的建房審批手續(xù)，這樣違反了《土地管理法》相關規(guī)定，王某與李某簽訂的租賃合同無效。案件審理時，雖然法院判令李某將王某支付的租金返還，但王某因裝修房屋而造成的經(jīng)濟損失，就難挽回了。 法官提示:簽合同前，應讓房主出具相關的權利證明(比如房屋產(chǎn)權證)，以證明承租房屋的確是房主可支配財產(chǎn)。案件中就有許多沒有產(chǎn)權證就出租房屋的情況，導致承租人因房屋手續(xù)不齊，沒法領取營業(yè)執(zhí)照，在承租屋開展營業(yè)，給承租人帶來損失。還應特別注意，租賃合同不能與國家強制性法律規(guī)章的規(guī)定相違背，否則合同無效。
房東要求加租金否則退房
租房者無書面合同很被動
案例:郭女士承租李先生的住房，與他口頭達成了租期一年的合同，當時沒訂書面合同，半年后李先生因嫌租金低，要郭女士加租金，否則退房。郭女士無奈之下尋求法律保護，但是在李先生否認口頭協(xié)議存在的情況下，又沒有書面協(xié)議佐證，法院只能視之為不定期合同，郭女士的權益就很難得到保護。
法官提示:租房時最好簽訂有期限的書面合同，這樣承租人的居住環(huán)境才能相對穩(wěn)定、利益才有保障。根據(jù)合同法第215條和第232條的規(guī)定，租賃期6個月以上應當采用書面形式，未采用書面形式的，視為不定期租賃。如果雙方僅僅是口頭協(xié)議，即使商量好了期限，如果以后產(chǎn)生糾紛房主不認賬，法律也只能視之為不定期租賃，房主可以隨時主張解除合同，要求承租人搬出。
