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問(wèn)：我最近看上了一套二手房，但遺憾的是這房子是在營(yíng)業(yè)稅征收范圍之內(nèi)的，原先和房主商量好，5.5%的營(yíng)業(yè)稅買賣雙方各承擔(dān)50%.但到簽合同時(shí)，房主突然反悔，不愿意付一半營(yíng)業(yè)稅。

　　我又非常想買這套房，于是房主出了一個(gè)主意：雙方在確定成交的意愿下先簽訂租賃合同，等辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶不交納營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間(即取得產(chǎn)權(quán)5年)為止，雙方在租賃合同里約定，買賣雙方在正式簽訂合同并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，買方可以將先期支付的租金用以沖抵購(gòu)房款。

　　請(qǐng)問(wèn)這樣做到底行不行？

　　 ———李女士

　　答：自2006年6月1日起，對(duì)于5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的房產(chǎn)均要按照銷售收入的5.5%全額征收營(yíng)業(yè)稅；并且自8月1日開(kāi)始，還要征收個(gè)人所得稅。這就讓一些與原本超過(guò)2年而未滿5年的房產(chǎn)交易者為了避稅紛紛采取“以租代售”的銷售策略。目前“以租代售”的方式在一些快滿5年的房產(chǎn)交易中非常普遍。這樣做對(duì)買賣雙方都不構(gòu)成任何損害。

　　但由于房?jī)r(jià)具有極大可變因素，假如在簽訂租賃合同時(shí)，所簽價(jià)格與“五年限期”后的該房屋價(jià)格不一樣，如果房屋價(jià)格上漲了，那賣家很有可能寧愿賠償違約金也不愿意按以前約定的價(jià)格出售房子。對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，則要承擔(dān)由此帶來(lái)的機(jī)會(huì)成本。一般說(shuō)，租金年限越長(zhǎng)，其機(jī)會(huì)成本也越大，風(fēng)險(xiǎn)也越高。