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論文提要：承租人優(yōu)先購買權(quán)是當(dāng)今世界各國普遍確立的一項民事法律制度。我國也于1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》第230條正式在法律層面上確定了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但該條較之于以往的法律規(guī)定并未有所進(jìn)步，對于該項權(quán)利的法律性質(zhì)、實現(xiàn)程序及救濟(jì)方法等均沒有明確界定，因此，該項法定權(quán)利是存在制度缺陷的，從而導(dǎo)致了在理論界中，各派法學(xué)家對承租人的優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)等方面的問題眾說紛紜，在司法實踐中，大量存在出租人違背誠實信用原則，毫不顧及承租人利益，擅自出賣租賃物，而承租人明明享有法定權(quán)利，卻不知如何合法、簡便的實現(xiàn)自己的優(yōu)先購買權(quán)，當(dāng)他最終實現(xiàn)了自己的優(yōu)先購買權(quán)時，往往已經(jīng)付出了大量的人力、物力，收益與成本相比往往得不償失，承租人往往對該項權(quán)利望而卻步。所以說，法制的不成熟與不完備會降低法律的社會功能。本文將從承租人優(yōu)先購買權(quán)的概念和性質(zhì)、歷史發(fā)展、承租人對租賃物享有優(yōu)先購買權(quán)的邏輯原理、所有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合、承租人如何實現(xiàn)自己對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)等相關(guān)問題作較為全面的分析與論證，以期通過邏輯上的正本清源彌補我國現(xiàn)有法律關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定的制度缺陷，緩解司法實踐中的種種矛盾，最大效益地發(fā)揮這項法律制度的社會功能。

　　一，承租人優(yōu)先權(quán)的概念和性質(zhì)

　　承租人優(yōu)先購買權(quán)是當(dāng)今世界各國普遍確立的一項民事法律制度。我國也于1999年正式確立了這項法律制度。《合同法》第230條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋時，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”據(jù)此規(guī)定，承租人優(yōu)先購買權(quán)是指承租人基于租賃合同，在出租人出賣租賃物時，在同等條件下可優(yōu)于其他人購買的權(quán)利。需要說明兩個問題：第一，世界其他國家和地區(qū)的法律規(guī)定了承租人對其他租賃物的優(yōu)先購買權(quán)，如我國臺灣地區(qū)民法認(rèn)可了基地及耕作地承租人的優(yōu)先購買權(quán)，我國現(xiàn)行法律只規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，還沒有認(rèn)可其他承租人的優(yōu)先購買權(quán)。第二，所謂優(yōu)先購買權(quán)，只能在出租人采取出賣這種民事行為處分租賃物時，承租人相對于其他買受人而言所享有的法定權(quán)利，而當(dāng)出租人以出賣以外的其他民事行為，如贈與、互易、遺贈等方式處分租賃物時，或者因出租人意志之外的公法行為，如法院強制執(zhí)行、征收、征用等方式處分租賃物時，承租人是不能享有優(yōu)先購買權(quán)的。

　　關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)，當(dāng)前國內(nèi)主要存在期待權(quán)說、形成權(quán)說、請求權(quán)說等三種不同的觀點。期待權(quán)說認(rèn)為，出租人在將租賃物出賣前，承租人的先買權(quán)尚未現(xiàn)實化，其性質(zhì)只能取決于將來可能取得的權(quán)利的法律性質(zhì)[1]。附條件的形成權(quán)說認(rèn)為，只有當(dāng)承租人條件成就時（義務(wù)人出賣標(biāo)的物與第三人），才得以一方之意思，形成以與義務(wù)人將租賃物出賣給第三人的同樣條件為內(nèi)容的契約，而無須義務(wù)人的承諾[2]。請求權(quán)說認(rèn)為，先買權(quán)是先買權(quán)人對出賣人的買賣合同訂立請求權(quán)，買賣合同尚須經(jīng)出賣人之承諾才能成立[3]。

　　筆者認(rèn)為，上述觀點均有一定合理性，但也都存在不足。筆者主張應(yīng)當(dāng)立足于社會生活的現(xiàn)實，從權(quán)利產(chǎn)生的原因出發(fā)，去考究法律的價值選擇，來認(rèn)定權(quán)利的性質(zhì)。

　　首先，承租人的優(yōu)先購買權(quán)雖然是基于債權(quán)行為(租賃合同)而產(chǎn)生，但它卻不屬于債權(quán)請求權(quán)的范疇。這種權(quán)利具有物權(quán)的屬性，其一，承租人的優(yōu)先購買權(quán)以物為客體。物權(quán)客體所指的物，是指人身以外，為人力所能支配，并具有一定使用價值的物質(zhì)資料，包括生產(chǎn)資料、生活資料、自然物、勞動產(chǎn)品、流通物、限制流通物、有體物及光、熱、電、氣等無體物[4]。承租人之所以要與出租人簽定合同，看重的正是租賃物的使用價值，而且這個租賃物還必須是為人力所能支配的，即承租人能夠占有和使用的物質(zhì)資料，這兩個方面，缺少任何一個方面的物均不可能成為租賃物，因此，租賃物必須符合物權(quán)對客體的要求。其二，承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種絕對權(quán)，對世權(quán)，它是以不特定的任何人為義務(wù)主體的民事權(quán)利。一方面承租人有權(quán)在法定范圍內(nèi)按自己意愿支配這項權(quán)利，他可以決定在同等條件下買或者不買租賃物。另一方面，承租人有權(quán)排除其他所有購買人，甚至也包括所有權(quán)（出租人）對自己所享有的該項權(quán)利的干涉和防礙。其三，承租人優(yōu)先購買權(quán)具有排他性。一方面，承租人有權(quán)排除他人對自己享有的該項權(quán)利的侵害。另一方面，由于內(nèi)容相同的物權(quán)之間具有相互排斥的性質(zhì)，任何同一租賃物上不可能同時存在兩個承租人優(yōu)先購買權(quán)，這也符合物權(quán)法一物一權(quán)原則的精神，同時，現(xiàn)代各國法律普遍認(rèn)可和規(guī)定了承租人的優(yōu)先權(quán)購買權(quán)，因此它也符合物權(quán)法定原則。

　　既然承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于物權(quán)的范疇，那么它又存在于物權(quán)體系中的那一個角落呢?首先，它肯定不屬于自物權(quán)。自物權(quán)，又稱所有權(quán)，指物的所有人對自己的所有物依法進(jìn)行全面支配的物權(quán)[5]。承租人的優(yōu)先購買權(quán)不具有自物權(quán)人對物的占有、使用、收益、處分的權(quán)能。其次，它也不是他物權(quán)的一種，他物權(quán)指財產(chǎn)非所有人根據(jù)法律的規(guī)定或所有人的意思對他人所有的財產(chǎn)享有的進(jìn)行有限支配的物權(quán)[6]。設(shè)立他物權(quán)的目的，要么指針物的使用價值，要么指針物的交換價值，這兩種價值都不能為承租人的優(yōu)先購買權(quán)所體現(xiàn)。承租人在與出租人簽定租賃合同并交付租賃物后，便對租賃物享有了占有、使用、收益的權(quán)利，為了便于稱呼，我們可以將這種權(quán)利形象地稱為租賃權(quán)。在這里，一定要明確的是，在出租人與承租人簽定租賃合同后，交付租賃物之前，承租人只能根據(jù)合同相對性原則，對出租人享有租賃物交付請求權(quán)，而不能享有租賃權(quán)。在租賃物完成交付后的租賃期間內(nèi)，承租人便享有了租賃權(quán)。很明顯，承租人對租賃物的占有、使用和收益是足以對抗世人的，租賃權(quán)實現(xiàn)了非所有人對租賃物的使用價值，具有用益物權(quán)的屬性。而法律除了規(guī)定承租人可以象其他他物權(quán)人那樣給予所有權(quán)一定的限制外，還特別規(guī)定了承租人基于租賃權(quán)在一定條件下對租賃物所有權(quán)的期待，即優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)是物上優(yōu)先權(quán)的表現(xiàn)方式之一。物上優(yōu)先權(quán)是指物權(quán)人基于物質(zhì)的優(yōu)先效力，對物權(quán)標(biāo)的物享有的較之于其他權(quán)利人或一般人的某種優(yōu)先權(quán)[7]。法律賦予物權(quán)優(yōu)先效力，其目的是使物權(quán)人對標(biāo)的物較之于其他權(quán)利人或一般人處于某種優(yōu)先地位，有利于維護(hù)既存的財產(chǎn)占有關(guān)系，充分發(fā)揮物質(zhì)財富的效用。物上優(yōu)先權(quán)主要表現(xiàn)在以下三個方面：一是物權(quán)破除債權(quán)；二是優(yōu)先受償權(quán)；三是優(yōu)先購買權(quán)。因此，承租人的優(yōu)先購買權(quán)實際上是承租人基于對租賃物的占有、使用、收益這種他物權(quán)的優(yōu)先效力，對租賃物享有的較之于其他買受人的一種優(yōu)先權(quán)，屬于物上優(yōu)先權(quán)的一種。