房屋租賃指南——房屋轉租、承租權轉讓或交換
1 房屋轉租的定義
房屋轉租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。
2 律師要合理提示偽托人有下列情形之一的房屋不得轉租：
（1）承租人拖欠租金的；
（2）承租人在承租房屋內擅自搭建的；
（3）預租的商品房。
3 轉租的前提條件
律師辦理房屋轉租業(yè)務，首先要審查房屋租賃合同。房屋租賃合同約定可以轉租的，承租人可以按照租賃合同的約定轉租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉租的，承租人轉租房屋應當征得出租人書面同意。
4 轉租合同與租賃合同的關系
律師要提示委托人，房屋轉租期間，租賃合同發(fā)生變更，影響轉租合同履行的，轉租合同應當隨之變更；租賃合同解除的，轉租合同隨之解除。
5 轉租期限的限制
在轉租期限上，律師要注意轉租合同的終止日期不得超過租賃合同規(guī)定的終止日期，除非出租人與轉租雙方另有協(xié)商約定。
6 除非出租人與轉租當事人另有約定，房屋轉租期間，承租人應當繼續(xù)履行租賃合同。
7 房屋轉租合同的登記備案
轉租雙方當事人應在簽訂房屋轉租合同后15日內持下列材料向房地產登記機構辦理房屋轉租合同的登記備案，領取轉租合同登記備案證明：
（1）出租人同意轉租的書面意見或者經登記備案的租賃合同；
（2）租賃合同的登記備案證明；
（3）轉租合同；
（4）轉租的承租人個人身份證明或者企業(yè)、其他組織的登記注冊證明。
8 房屋承租權轉讓或交換的定義
房屋承租權轉讓是指在房屋租賃期限內，承租人將其在房屋租賃合同中的權利、義務一并轉移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。
房屋承租權交換是指在房屋租賃期間，承租人將其承租的房屋與第三人承租的房屋交換使用，并各自履行交換對方房屋租賃合同的行為。
9 房屋承租權轉讓或交換的條件
律師要提示當事人，房屋承租權轉讓或者交換，承租人須征得出租人的書面同意。
10 房屋承租權轉讓或者房屋承租權交換的辦理程序是：
（一）承租人事先征得出租人的書面同意；
（二）承租人與房屋承租權的受讓人或者房屋承租權的交換人簽訂“房屋承租權轉讓合同”或者“房屋承租權交換合同”；
（三）出租人與房屋承租權的受讓人或者房屋承租權的交換人簽訂“租賃主體變更合同”，變更房屋承租人，繼續(xù)履行原租賃合同。
（四）雙方當事人在“租賃主體變更合同”簽訂后的15日內，應當持下列材料向原租賃合同登記備案的房地產登記機構辦理合同的變更登記備案，領取登記備案證明：
（1）房屋承租權受讓人或者房屋承租權的交換人的個人身份證明或者企業(yè)、其他組織的登記注冊證明；
（2）房屋承租權轉讓合同或者房屋承租權交換合同；
（3）房屋租賃主體變更合同；
（4）租賃合同登記備案的證明。
