[提要]有專家分析指出，租房將成為今年上海樓市的新熱點(diǎn)。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合具體情況，房屋租賃主要有以下七種形式
有專家分析指出，租房將成為今年上海樓市的新熱點(diǎn)。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合具體情況，房屋租賃主要有以下七種形式：（1）承租。承租是房屋租賃最普遍的形式，即房客以支付租金為代價(jià)向房東租用房屋。目前，除城市居民承租居住公有房屋采用“租用公房憑證”外，承租其他類型房屋均由當(dāng)事人雙方采用簽訂租賃合同的方式明確租賃關(guān)系。
（2）預(yù)租。預(yù)租是指開發(fā)商將尚未竣工但已拿到預(yù)售許可證的商品房，與預(yù)租人簽訂預(yù)租合同并預(yù)收租金，之后按照約定日期把房屋交付使用的一種租賃關(guān)系。商品房預(yù)租有一些禁止性規(guī)定，如不得將已經(jīng)預(yù)售的商品房預(yù)租，不得將預(yù)購(gòu)的商品房預(yù)租，以及不得在商品房竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證前將預(yù)租的商品房交付使用等。
（3）轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃期間將承租的房屋再租給他人的行為。房屋租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人可按約定轉(zhuǎn)租；未約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)征得出租人的書面同意。在公有居住房屋租賃關(guān)系中，承租人轉(zhuǎn)租房屋不需要征得出租人的同意，但應(yīng)在簽訂轉(zhuǎn)租合同前書面告知出租人。
（4）委托出租。委托出租是指房屋所有權(quán)人委托他人或中介機(jī)構(gòu)將房屋出租。目前，我國(guó)城市中的公有居住房屋的出租均屬國(guó)家委托房地產(chǎn)管理部門下設(shè)的物業(yè)公司出租。委托出租應(yīng)由委托人與受托人簽訂委托合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，以免產(chǎn)生糾紛并便于受托人向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。在委托出租中，由受托人享受房屋租賃關(guān)系中出租人的權(quán)利，承擔(dān)出租人的義務(wù)。
（5）代理出租。代理出租與委托出租不一樣，代理出租是代理人以被代理人即房屋所有權(quán)人的名義將被代理人的房屋出租。租賃關(guān)系建立后，由房屋所有人履行租賃合同的權(quán)利義務(wù)，代理人僅代為辦理房屋出租的有關(guān)手續(xù)。目前，我國(guó)城市中的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)除代理買賣房屋外，也代理房屋出租業(yè)務(wù)。代理出租的代理人在房屋出租成功后有權(quán)收取一定比例的租金作為中介費(fèi)，但不享有房屋租賃合同的權(quán)利，也不承擔(dān)義務(wù)。（6）承租權(quán)轉(zhuǎn)讓。承租權(quán)轉(zhuǎn)讓是我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)中一種較新的形式，是指在房屋租賃期間，承租人將其在房屋租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人，由第三人取代自己的地位，繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。承租權(quán)轉(zhuǎn)讓雖最早見于《關(guān)于貫徹實(shí)施〈上海市房屋租賃條例〉的意見（一）》中，但實(shí)踐中早已普遍適用，并主要存在于公有非居住房屋租賃關(guān)系中，由此也產(chǎn)生了不少糾紛，是房屋租賃市場(chǎng)中值得有關(guān)部門重視的一種租賃形式。需說明的是，可售公有居住房屋不得進(jìn)行承租權(quán)轉(zhuǎn)讓。
（7）承租權(quán)交換。承租權(quán)交換是指在房屋租賃期間，承租人將其承租的房屋與第三人承租的房屋交換使用，并各自履行交換對(duì)方房屋租賃合同的行為。承租權(quán)交換的特點(diǎn)是，租賃合同的承租人主體發(fā)生變化，而租賃合同的權(quán)利義務(wù)照舊履行。法律法規(guī)允許承租權(quán)交換，主要是為了保障出租人的利益，同時(shí)又滿足承租人靈活租用房地產(chǎn)的需要。與承租權(quán)轉(zhuǎn)讓一樣，可售公有居住房屋不得進(jìn)行承租權(quán)交換。
