“寫字樓未來的發展趨勢就是‘只租不售’”。中物理想房地產開發有限公司副總經理楊樂濤日前在中關村論壇上的一句話引起關注。近期亦有大量統計數據顯示，中關村新增大批寫字樓都由出售改為租賃模式。租賃與出售這兩個看似尋常的運營模式，究竟哪個更適合京城寫字樓？
出租符合國際慣例
楊樂濤指出，從上世紀80年代國際大廈第一個涉外項目起，乃至此后的京廣大廈、國貿中心、嘉里中心、華潤大廈、盈科中心、東方廣場等大部分好的寫字樓都是由集團持有，而不是買賣。后期為什么買賣的產品多了呢？因為北京還沒有那么多有實力的開發商能長期持有物業。為確保資金回籠，出售就成了一種看來是恰當的選擇。實際上國外的寫字樓少有出售的，“寫字樓是非常好的產品，未來的開發商應特別注重品質，一開始如果就做商品賣，可能會在各方面節約，不利于長遠發展。所以寫字樓未來的發展趨勢就是‘只租不售’”。楊樂濤說。
北京中原房地產經紀有限公司副總經理殷則環對此持贊同觀點。他表示，企業租用或購買寫字樓取決于兩方面的原因，一是資金壓力，二是公司經營策略。
“租”“售”比拼各有利弊
對于發展商來說，長期持有寫字樓有什么好處？楊樂濤認為，好的寫字樓通常要占好的地段、高附加值。“像華潤大廈、嘉里中心這些持有型的物業，雖然是七八年前的產品，但現在的產品80%都趕不上它們。”他說。
他同時表示，市場應鼓勵多出現長期持有的寫字樓產品，那樣城市才會有更多商務地產的亮點。未來的趨勢肯定是越建越好，主流方向應是大集團持有。正常的比例是出租占市場總份額的80%，出售占20%。
北京中原房地產經紀有限公司策劃部經理張大明則指出，外資企業通常將寫字樓租金視為日常經營成本的一部分，根據企業經營狀況隨時有可能縮減或擴充辦公面積，所以多為租用寫字樓。上海寫字樓的市場出租比例較大，也是因為港資發展商較多，他們能夠把控寫字樓的長期收益。北京寫字樓市場更多是本地發展商，相對出售比例高些。寫字樓出售面臨的最大問題是統一管理和整體形象問題。好的寫字樓需要高水平的統一管理、統一經營，這樣才能更長久保持較高的物業品質。如果分別打散出售，各業主之間的檔次參差不齊，寫字樓品質可能無法控制。
寫字樓發展需扣準企業脈搏
總部基地創始人、中關村豐臺園道豐科技商務園建設發展有限公司董事長許為平對京城寫字樓的發展提出了非常中肯的建議。他認為，通常企業在原始積累期會考慮租用辦公地點，為了擴大市場，企業必須把有限的資金用在現有生產上，盡管租金很貴，但是沒有辦法。而當企業具有自己投資辦公樓的條件時，就會考慮購置辦公樓。特別是在從單一模式向集團管理模式發展的過程中，會不滿足于集團公司的所有人員在一個樓里辦公，公司總部與研發基地等就要分開、細化，老板與銷售人員也要分開，必然分類別安排。
在龐大的市場中細化，對CBD、對中關村西區來說都是有好處的，減少了許多惡性競爭。“有的企業適合在CBD，有的可能就適合在總部基地，有不同的需求，意味著市場要重新洗牌了！”許為平說：“市場要細化，要提煉，這才是市場化的成熟。機遇抓住了，還要升華使用、創造，這才能將‘一切資源最大化使用’”。他還認為，寫字樓最科學的要素其實是性價比，而性能不僅指地段等硬性條件，還要考慮規模優勢等客觀因素。寫字樓要想有所創新與發展，還要打破北方傳統的觀念，以發展的眼光看問題。
香江國際集團副總裁潘明朗亦認為，高檔寫字樓考慮一半出租，一半銷售，出租與銷售相互帶動，也是不錯的選擇。
