租賃房屋的抵押有哪些法律規(guī)定?本文分析租賃房屋抵押權的含義、內(nèi)容、法律定義等。
建設部《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定“已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的”房屋不得出租;《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人和抵押權人，原租賃合同繼續(xù)有效”;
《中華人民共和國合同法》規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”，“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔”。
最高法院的解釋實際已經(jīng)突破了“買賣不破租賃”傳統(tǒng)理論，并對承租人造成深遠影響。因此①房屋租賃在前而抵押在后，則租賃合同有效，租賃房屋因抵押而被處分后，承租人承租權利不受影響;②房屋抵押在前而租賃在后，租賃合同有效，租賃房屋因抵押而被處分后，承租人權利將受嚴重影響，受讓方有權要求承租人搬離出租房屋。如出租人出租時曾書面告知承租人抵押事項，則承租人損失自負，如未書面告知，則可向出租人索賠。
城市房屋租賃管理辦法》雖規(guī)定“未經(jīng)抵押權人同意”的房屋不得出租，但作為部門規(guī)章，該規(guī)定不影響已抵押房屋再出租的效力。但作為承租人，在簽訂租賃合同時還是應確認租賃房屋是否已經(jīng)抵押。如果抵押，則承租人將面臨房屋被處分后造成的損失風險：如出租人曾出具書面抵押告知書，則承租人必須自擔損失;如出租人未出具抵押告知書，承租人雖然從理論上可以追究出租人責任，但出租人此時連抵押房屋都已被債權人處分，顯然還債能力已經(jīng)不足。作為出租人，如出租已抵押的房屋，應當書面告知承租人抵押事宜并讓其簽收，以免房屋被處分后再次面臨承租人的理賠要求，但若擔心承租人因此而放棄租賃，從法律上來說也可以不告知，租賃合同仍然有效，但當房屋在租期內(nèi)被處分時就需要賠償承租人損失。
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