租賃房屋可以抵押，不影響抵押人實現優先受償權。
出租人可以將出租的房屋進行抵押，租賃不影響抵押權人實現其優先受償權。同時，抵押權的實現亦不影響租賃合同的繼續履行，也就是說，租賃合同的效力及于買受人。
租賃關系直接針對的是房屋使用、收益的權利，而抵押權針對的是房屋的交換價值，二者并無本質沖突，出租人可以對房屋行使充分的處分權。抵押權人對已出租的房屋同意抵押的，該風險由其自行承擔，抵押權人不能以該權利對抗承租權。抵押權實現后，也不影響租賃合同的履行。為此，《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第六十五條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。
相關案例：
張某四年前承租周某某的房屋進行經營活動，合同期限五年。不久前張某收到李某的通知，說該房屋一年前因周某向他借款而作為抵押物抵押給他，因周某某無力還款，已將該房屋協議轉讓與他。現他要求和張某解除租房合同。那李某有權解除租房合同嗎?
律師分析：
律師認為，此種情況在法律上主要是涉及到房地產抵押權實現與承租權之間的關系。這兩個權利在現在的房地產實務中經常可能同時出現在同一房產上，區分哪個更具有優先權關鍵在于看權利發生時間的先后順序。 如果房屋承租權設定在先，抵押權設定在后，根據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。” 即俗稱的“買賣不破租賃”。《上海市房屋租賃條例》第三十七條第一款規定：“房屋在租賃期間轉讓的，房屋的受讓人應當繼續履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。” 可見在因抵押權人實現抵押權而取得被抵押的房地產時，原建立在該房屋之上的租賃合同仍然繼續有效，房屋新的產權人不能隨便變更租賃合同，更不能解除合同，否則房屋承租人將有權拒絕解除房屋租賃合同。如果張某的租賃合同是在抵押合同生效之前就已經成立了，那么張某完全有法律依據來拒絕李某的要求。
相關法律知識：
同時,《合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”《上海市房屋租賃條例》第三十七條第二款規定：“房屋在租賃期間出售的，出租人應當在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。” 因此，作為該房屋的承租人，在該房屋轉讓時，張某有在同等條件下的優先購買權。如果周某某欲將該房屋協議轉讓，應提前三個月告知張某，并征詢張某是否行使優先購買權的意見。如果周某某在房屋轉讓前未向張某履行告知義務，而張某又有意購買該房屋作為長期經營用房，則張某可以向人民法院提起訴訟，請求人民法院撤銷李某與周某某之間的房屋買賣合同，由張某在同等條件下購買該房屋，以維護合法權益。
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