未經(jīng)出租人同意承租人轉(zhuǎn)租的效力
2007年2月，原告甲與被告乙簽訂房屋租賃合同，約定甲將坐落于某休閑廣場(chǎng)一門面租賃給乙，租賃期限從2007年3月至2012年2月，租金按年交付，前三年為每年43800元，后三年為每年46800元。合同簽訂時(shí)，被告向原告支付第一年的房租23800元。
乙承租后自己經(jīng)營(yíng)一部分店面，將另外大部分店面轉(zhuǎn)租給了第三人周小秋經(jīng)營(yíng)。2007年5月28日，乙以書面形式用特快專遞告知原告門面轉(zhuǎn)租。同年5月31日，原告甲也用書面形式通知被告乙，告知被告門面不得轉(zhuǎn)租。后原、被告經(jīng)協(xié)商未果，原告起訴至法院，訴請(qǐng)確認(rèn)被告與第三人的轉(zhuǎn)租合同無效并解除原、被告的租賃合同。
法庭上，被告乙辯稱，合同約定轉(zhuǎn)租門面只需通知原告，并不需要征得原告的同意。在2007年5月3日，被告已口頭通知了原告轉(zhuǎn)租門面， 5月27日又書面通知了原告。因此不同意終止與原告的合同，與第三人的轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)繼續(xù)有效。
法律上，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。本案被告乙未征得原告甲的同意私自將承租的門面轉(zhuǎn)租給第三人，被告與第三人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效。原告為此要求解除與被告乙之間的房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ旱闹С帧１桓嫣岢龊贤s定轉(zhuǎn)租只要通知了原告即可與法相悖，法律有關(guān)租賃合同明確規(guī)定轉(zhuǎn)租須征得出租人同意。且被告轉(zhuǎn)租在前，通知原告在后。被告提出在2007年5月3日口頭通知了原告轉(zhuǎn)租事宜，因無證據(jù)證實(shí)不予支持。據(jù)此，法院作出上述判決。
相關(guān)法律：
承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)
承租人轉(zhuǎn)租租賃物須經(jīng)出租人同意(法律要求一般要書面形式的同意)。轉(zhuǎn)租期間，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人不履行對(duì)租賃物妥善保管義務(wù)的，由承租人向出租人負(fù)賠償責(zé)任。承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租的，出租人可終止合同。因此解除承租人與第三人的轉(zhuǎn)租合同是出租人的法律權(quán)。
