面對樓市持續(xù)“高燒”，公共租賃房已成為北京、上海等高房價城市亟需的應(yīng)對之舉。最近，北京多家機(jī)構(gòu)就北京和上海的房屋租賃現(xiàn)狀進(jìn)行了網(wǎng)上和實(shí)地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)租賃權(quán)益缺乏法律保障、租居條件較差和供需結(jié)構(gòu)性失衡等，已成為困擾當(dāng)前京滬兩大城市“租民”的主要問題。
北京市海淀區(qū)清華大學(xué)所在的五道口片區(qū)，地鐵13號線、高校資源以及城鄉(xiāng)接合部匯集于此，使這里成為北京市房屋租賃最熱門的板塊之一。
這個板塊是北京“租居”市場的一個縮影：方圓1公里的范圍內(nèi)，房屋月租金從7000元至300元不等;業(yè)態(tài)分為高檔涉外公寓、商住一體、學(xué)區(qū)房、打成“隔斷”的群租宿舍以及由城中村農(nóng)民提供的廉價房子。
最近，北京多家機(jī)構(gòu)就北京和上海的房屋租賃現(xiàn)狀進(jìn)行了網(wǎng)上和實(shí)地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)租賃權(quán)益缺乏法律保障、租居條件較差和供需結(jié)構(gòu)性失衡等，已成為困擾當(dāng)前京滬兩大城市“租民”的主要問題。
租客遭遇糾紛：
60.5%的人選擇“忍氣吞聲”
某網(wǎng)一周時間段的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在填寫問卷的7224名北京租房者中，有49.9%的人遇到過租賃糾紛。其中60.5%的人選擇“忍氣吞聲”，僅有18.7%的人借助法律手段。這組數(shù)據(jù)印證了多位采訪對象的觀點(diǎn)：房屋承租人權(quán)益難以保障，租賃市場亟待立法和規(guī)范。
北京中原地產(chǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理宮萍稱，房屋租賃中常見的糾紛，主要表現(xiàn)為出租人、承租人和中介機(jī)構(gòu)三個方面的行為不規(guī)范。
從出租方來看，集中表現(xiàn)為出租人隱瞞物業(yè)權(quán)屬，合同未到期擅自解除合同收回房屋，逃避應(yīng)承擔(dān)的維修義務(wù)，不退還押金;從承租方來說，突出表現(xiàn)在承租人提前解約，中途退出，拖欠房租，損壞設(shè)備、物品，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，未經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)租等。
由居間中介所引發(fā)的糾紛，主要為非法從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)、不按規(guī)定收取傭金和不履行合約等，嚴(yán)重的還包括挪用客戶租金或者押金，甚至卷款潛逃。
對于多數(shù)人選擇“忍氣吞聲”處理糾紛而非訴諸法律，宮萍分析說，是因?yàn)楫?dāng)前租房糾紛走法律途徑“效率較低、成本較高”，目前此類訴訟大都依據(jù)《合同法》，缺少專門、細(xì)致的法條支撐，缺少簡易處理程序。
我愛我家上海分公司業(yè)務(wù)支持部經(jīng)理陸英麗在接受采訪時也表示，上海的租賃市場現(xiàn)狀與北京類似，“沒有立法，導(dǎo)致租賃市場不規(guī)范、不透明。”在她看來，不解決立法問題，租賃中的三方——房東、租客和中介，都無法完全明確自己的責(zé)任。
備案登記缺失：
房屋租賃基本是自由市場化
記者在調(diào)查中了解到，目前房屋租賃市場的立法和管理缺失，與房屋出租登記備案制度不健全有關(guān)。幾年前出臺的強(qiáng)制登記備案制度現(xiàn)實(shí)中并沒有得到很好的落實(shí)。
據(jù)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉估計(jì)，北京市房屋出租實(shí)際登記備案率“不足5%”。
胡景暉說，2008年，北京市公安局為提高對城市流動人口的管理力度，確立了“以房管人”的思路，與房屋出租中介機(jī)構(gòu)合作，由后者代為敦促房屋租賃人進(jìn)行登記備案。但情況并不理想，“目前北京的房屋出租僅有不足四成通過中介交易，其余60%的私人出租信息根本無從登記。”
即便是通過中介完成的房屋租賃交易，實(shí)際登記備案率也不理想。北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長左暉提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：自2008年8月北京租賃合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)正式運(yùn)行以來，截至2010年1月，履行了網(wǎng)上登記備案手續(xù)的租賃交易量仍不足總數(shù)的20%。
胡景暉說，北京的房屋租賃市場，其實(shí)是一個龐大的“黑市”：一是政府對底數(shù)不清;二是絕大多數(shù)出租行為都在法律監(jiān)管之外。
