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處理房屋承租人欠租的有效方式
張偉律師 江蘇南京衡鼎律師事務(wù)所 本文完成于2006年06月
在日常生活中，房屋出租人對(duì)承租人長(zhǎng)期拖欠租金或遺留物品在房?jī)?nèi)棄房而去，往往不知如何用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄈヌ幚怼Ｈ羰峭ㄟ^訴訟解決，漫長(zhǎng)的司法程序，可能會(huì)帶來更大的經(jīng)濟(jì)損失。出租人在處理這一問題時(shí)，應(yīng)以理性的方式，做到有理有據(jù)，這樣不但省時(shí)省力，而且使自己立于不敗之地。本律師在處理這類時(shí)，總結(jié)歸納有以下幾點(diǎn)，供大家參考：
1.在簽訂合同時(shí)，將可能會(huì)發(fā)生的事情盡量考慮周到，約定處理方式方法，如約定解除合同的條件，是拖欠租金達(dá)多少個(gè)月以上或拖欠費(fèi)用達(dá)多少元以上，出租方有權(quán)單方解除；也可約定拖欠租金可用停水停電的方式催收；也可約定承租方棄置房屋不顧的情形，出租方有權(quán)封存、拍賣房?jī)?nèi)物品，等等。這樣，日后出現(xiàn)這樣情況，處理起來就有依據(jù)。只要這些約定沒有違反法律法令，都是有效的，對(duì)雙方都有約束力。
2.解除合同依照法定程序進(jìn)行。按《合同法》第96條規(guī)定，一定要將解除合同的通知送達(dá)到對(duì)方的手上，并留有證據(jù)。只有解除合同通知送到對(duì)方手上時(shí)，合同才算解除。
3.出租方采取停水、停電的措施，必須要有依據(jù)。因?yàn)楦鶕?jù)合同法意思自治原則，合同當(dāng)事人只要不違反我國法律的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方可以自由創(chuàng)設(shè)權(quán)利義務(wù)。合同的約定就是依據(jù)。如果合同沒有約定允許停水停電的或合同尚未解除的，則不能采取這種措施，否則，此舉是構(gòu)成侵權(quán)的，到頭來就會(huì)“有理變成無理”，要賠償對(duì)方損失的。因此，這類措施不應(yīng)濫用，運(yùn)用要有依據(jù)，用得恰當(dāng)。
4.要充分利用法定的標(biāo)的物提存制度。合同法規(guī)定了標(biāo)的物的提存制度，提存機(jī)關(guān)為公證機(jī)關(guān)。提存物品應(yīng)依法進(jìn)行，出租方千萬不能單方擅自處理房?jī)?nèi)物品，要處理房?jī)?nèi)物品時(shí)，務(wù)必要請(qǐng)公證處的公證員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行物品提存公證。提存公證是法律認(rèn)可的一種法律行為，可作證據(jù)使用。同時(shí)，要做好物品請(qǐng)點(diǎn)記錄，做好物品保管工作，以便將來物品交接。