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房屋租賃與房屋抵押
發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:982 ℃

銀行律師:租賃的房屋能否進(jìn)行抵押?如何實(shí)現(xiàn)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)?出租人可以將出租的房屋進(jìn)行抵押,房屋租賃不影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí),抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)亦不影響房屋租賃合同的繼續(xù)履行。想了解更多房屋租賃與房屋抵押相關(guān)法律問題,見下文。

  1、租賃的房屋能否進(jìn)行抵押?如何實(shí)現(xiàn)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)?

  出租人可以將出租的房屋進(jìn)行抵押,房屋租賃不影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí),抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)亦不影響房屋租賃合同的繼續(xù)履行,也就是說,房屋租賃合同的效力及于買受人。房屋租賃關(guān)系直接針對的是房屋使用、收益的權(quán)利,而抵押權(quán)針對的是房屋的交換價(jià)值,二者并無本質(zhì)沖突,出租人可以對房屋行使充分的處分權(quán)。抵押權(quán)人對已出租的房屋同意抵押的,該風(fēng)險(xiǎn)由其自行承擔(dān),抵押權(quán)人不能以該權(quán)利對抗房屋房屋租賃承租權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,也不影響房屋租賃合同的履行。為此,《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定:“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,房屋租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。

  2、抵押的房屋能否進(jìn)行房屋租賃?房屋租賃合同是否有效?

  抵押權(quán)與出租權(quán)是房屋所有權(quán)人的權(quán)利,房屋所有權(quán)人將已抵押房屋出租的,房屋租賃合同有效,但房屋租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)。《關(guān)于適用若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,房屋租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),如果抵押人未書面告知房屋租賃承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押,抵押人,第三人因此可能不知道所購房屋上存在房屋租賃關(guān)系,而與出租人建立買賣關(guān)系,該第三人是善意第三人。在此情況下,房屋租賃承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗善意第三人。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,只有在動產(chǎn)取得問題上存在善意取得制度,不動產(chǎn)取得不存在善意取得問題,房屋租賃承租人優(yōu)先購買權(quán)是法定的權(quán)利,可以對抗任何第三人。我們傾向第一種觀點(diǎn)。這樣處理有利于保護(hù)第三人的交易安全,在當(dāng)前房價(jià)上漲形勢下,也可防止部分出賣人為反悔賣房,惡意與他人串通假造房屋租賃合同關(guān)系,達(dá)到悔約的目的。房屋租賃承租人的優(yōu)先購買權(quán)因此不能實(shí)現(xiàn)的,可以請求出租人進(jìn)行賠償。

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