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租賃房屋有優(yōu)先購買權(quán)
　　沈小姐在本市某區(qū)繁華地段有一套商業(yè)用房。去年，沈小姐經(jīng)人介紹將該商業(yè)用房出租給了吳先生，并簽訂了租賃合同，進(jìn)行了登記備案，租期為兩年，自2006年2月5日至2008年2月4日止。之后，吳先生按租賃合同約定分兩次付清了兩年的租金。今年年初，沈小姐急需用錢，就打算將該商業(yè)用房出售，并通過中介公司找到了張先生來購買該商業(yè)用房。沈小姐帶張先生來看房時(shí)就告知吳先生，自己要將該商業(yè)用房出售給張先生，第二天沈小姐與張先生簽訂了買賣合同。吳先生知道此事后認(rèn)為沈小姐將該商業(yè)用房出租給他，在他承租期間，沈小姐又將該商業(yè)用房出售給了張先生，與張先生簽訂的房屋買賣合同無效，并要求與沈小姐在同等條件下就該商業(yè)用房簽訂買賣合同。后吳先生就此事與沈小姐和張先生進(jìn)行溝通，但三方不能達(dá)成一致意見，無奈之下吳先生起訴至法院。
　　
　　律師分析
　　
　　承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指在出租人出賣租賃物時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。它是承租人的一項(xiàng)具有物權(quán)性質(zhì)的法定權(quán)利，具有對(duì)抗第三人的法律效力。《中華人民共和國合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。”依照上述規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：1．承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。如果租賃合同不成立、無效、被撤銷或者因履行期屆滿而終止，則承租人不享有此項(xiàng)權(quán)利。2．優(yōu)先購買權(quán)只能在出租人決定出賣租賃房屋后享有，并且承租人在接到出賣通知后三個(gè)月內(nèi)行使。3．承租人必須是在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。所謂同等條件，主要是指價(jià)格以及價(jià)款的給付時(shí)間、給付方式等。第三人的出價(jià)條件優(yōu)于承租人時(shí)，承租人沒有優(yōu)先購買權(quán)。從出租人一方說，如果出賣租賃房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期內(nèi)不征求承租人的意見即出賣房屋，或者當(dāng)承租人與第三人的出價(jià)同等時(shí)不把租賃房屋賣給承租人，都是侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的行為。
　　
　　本案中吳先生與沈小姐簽訂的租賃合同是合法有效的，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，而且是經(jīng)相關(guān)部門備案登記的，吳先生也是按約履行了自己支付租金的義務(wù)。沈小姐在出售該商業(yè)用房時(shí)雖然告知過吳先生，但沈小姐并未給吳先生合理期限來選擇是否放棄優(yōu)先購買權(quán)，而且吳先生也沒有明確放棄對(duì)該商業(yè)用房的優(yōu)先購買權(quán)，結(jié)合本案案情吳先生的訴訟請(qǐng)求理應(yīng)得到法院的支持。