來源:黑河學(xué)刊 2008年3月總第134期第2期
作者:吳進強，方健能
房屋租賃是指出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。而房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人(轉(zhuǎn)租人)將承租的房屋再出租次承租人(被轉(zhuǎn)租人)的行為。而房屋租賃各方為了維護各自合法權(quán)益的實現(xiàn)，一般都采取書面合同形式來明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同法等民法作為私法更強調(diào)契約雙方的意思自治，只要雙方的約定不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，則該約定有效而依法受到保護。目前，《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章均對租賃合同、房屋租賃合同、轉(zhuǎn)租有相關(guān)的規(guī)定，而這些規(guī)定有時又存在著不一致的地方，對這些不一致的表達我們應(yīng)如何理解，有些規(guī)定如規(guī)章存在違反上位法或有沖突等情形又該如何適應(yīng)，在實際房屋租賃活動中又該如確保合同的約定不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，在法律法規(guī)對房屋租賃的某個方面規(guī)定不完善或不明確時，在實際工作中我們又該如何在合同中進行明確約定，等等。因此，有必要結(jié)合實際對房屋轉(zhuǎn)租的相關(guān)法律問題進行分析和探討，依法簽訂租賃合同，避免實際工作中不必要的糾紛，真正維護租賃各方的合法權(quán)益。
一、 房屋轉(zhuǎn)租的性質(zhì)
房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人(轉(zhuǎn)租人)將承租的房屋再出租的行為。《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”。“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租賃管理辦法》第27條第一款規(guī)定：“承租人在租賃期內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。”
因此，我們可以把房屋轉(zhuǎn)租行為分為兩類：合法轉(zhuǎn)租行為和非法轉(zhuǎn)租(擅自轉(zhuǎn)租)行為。合法轉(zhuǎn)租是指承租人經(jīng)出租人同意進行房屋轉(zhuǎn)租的行為；非法轉(zhuǎn)租是指承租人(轉(zhuǎn)租人)未經(jīng)出租人同意進行房屋轉(zhuǎn)租的行為。實際上，即使租賃合同未對轉(zhuǎn)租進行約定，而承租人擅自轉(zhuǎn)租的，則視為非法轉(zhuǎn)租，出租人可以依法解除租賃合同。當(dāng)然由于多數(shù)承租人對相關(guān)法律、法規(guī)關(guān)于非法轉(zhuǎn)租的規(guī)定并不太清楚，且非法轉(zhuǎn)租行為在房屋租賃過程中常有發(fā)生，因此最好在房屋租賃合同中對非法轉(zhuǎn)租行為進行明確的約定，減少雙方不必要的糾紛。
二、 房屋轉(zhuǎn)租的收益
房屋轉(zhuǎn)租一般都存在著轉(zhuǎn)租收益的問題，對于合法轉(zhuǎn)租收益，除合同有約定外，一般歸承租人所有。主要依據(jù)是《合同法》第225條的規(guī)定：“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外”。而對于擅自轉(zhuǎn)租收益的歸屬，目前主要存在著以下三種觀點：
