承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指出租人在出賣租賃物時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買的權(quán)利。我國的相關(guān)法律及司法解釋中對此雖有規(guī)定，但比較簡單原則，操作起來也不一致，而且在審判實踐中常常發(fā)生一些當事人濫用這種程序優(yōu)先權(quán)，影響正當交易秩序的情形，因此有必要對房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)加以合理的規(guī)制。
一、行使優(yōu)先購買權(quán)的主體不宜廣
依我國現(xiàn)行的法律規(guī)定，只要是承租人即享有優(yōu)先購買權(quán)，對享有優(yōu)先購買權(quán)的主體沒有加以任何限制，顯然不利于保護所有權(quán)人和購買人的利益，筆者認為，至少有兩類承租人不應享有優(yōu)先購買權(quán)。
一是短期承租人。由于其使用不動產(chǎn)時間較短，一般不會對不動產(chǎn)進行如裝潢等添附，賦予其優(yōu)先權(quán)，出租人不僅需要告知其出賣的事實，還要等到三個月的優(yōu)先權(quán)行使決定期屆滿后才能出賣，這樣反而不利于出租人及時處置房產(chǎn)，妨礙了不動產(chǎn)的流通效率，尤其對不定期租賃，再對所有人處分權(quán)以限制，對出租人而言就顯得過于苛刻。
二是房屋整體轉(zhuǎn)讓中的部分承租人。所有權(quán)是一種完全的物權(quán)，其本質(zhì)是所有人對物的全面支配權(quán)，從其完整意義上說具有不可分性。比如說一棟樓房作為一個整體轉(zhuǎn)讓，既有利于實現(xiàn)物的價值，而且有利于出賣方、買受方，減少了交易的繁瑣和風險。承租人僅租賃部分房屋，其余部分不是租賃權(quán)的客體，故對其余部分之處分，不應受由租賃權(quán)所衍生的優(yōu)先購買權(quán)的限制，而對于整體轉(zhuǎn)讓，在交易上該棟樓房或該排房屋被視為一物，因此，應當認定承租人對該整體轉(zhuǎn)讓并無優(yōu)先購買權(quán)。同理，一棟樓房或一排房屋，分別出租于數(shù)人，整體轉(zhuǎn)讓的，各承租人對之均無優(yōu)先購買權(quán)。
二、行使優(yōu)先購買權(quán)的考慮期不宜長
最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》規(guī)定，出賣人應在出賣前三個月通知承租人，合同法雖未如此規(guī)定，僅規(guī)定合理期間，但何為“合理”，不夠明確，實踐中很難把握，大多還是采用最高法院司法解釋的規(guī)定。對承租人而言，三個月的考慮期太長。承租人已實際占有、使用房產(chǎn)一定期間，其對房產(chǎn)的質(zhì)量狀況已非常了解，對其生產(chǎn)、生活是否需要該處房產(chǎn)，已有認識，不需要太長的時間進行考慮，至少不需要比其他有意購買者更長的時間考慮。在房地產(chǎn)價格波動期，三個月的時間已足以產(chǎn)生價格的變化，并進而影響第三人購買的決定以及出租人出賣的決定。同時也要考慮出租人快速處置房產(chǎn)變現(xiàn)的需要。當前，有很多出租人是通過銀行按揭貸款的方式購買房地產(chǎn)，需每月向銀行償付貸款，如果因財政緊張急需變賣房產(chǎn)，還需等三個月后才能處置，對出租人而言是不公平的。應規(guī)定給予承租人十天的考慮期或雙方在簽訂租賃合同時約定期間。
三、行使優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間不宜松
最高法院司法解釋和合同法均未規(guī)定主張優(yōu)先權(quán)的期間，故應適用訴訟時效的規(guī)定，而二年的訴訟時效期間對穩(wěn)定不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)關(guān)系顯然太長，既不利于出租人，也有害于第三人。大多數(shù)第三人與出租人簽訂合同時，并非出于排斥承租人優(yōu)先權(quán)的目的，其無從了解出租人與承租人的合同關(guān)系是否存在以及租期是否屆滿等情況，只能依賴出租人的告知。出租人未告知，因承租人主張優(yōu)先購買權(quán)而致合同無效的責任在出租人。承租人應出于誠信和善意，及時主張優(yōu)先權(quán)，以盡可能地減少第三人的損失。如在第三人已辦理房屋過戶手續(xù)并實際占有使用訟爭房屋后，再行使優(yōu)先權(quán)，就不利于維護交易的安全，對第三人也會造成更大的損失。
因此，對承租人行使優(yōu)先購買權(quán)應規(guī)定除斥期間以限制，且除斥期間不宜過長。這樣，也可防止出租人與承租人惡意串通，以承租人主張優(yōu)先購買權(quán)為由推翻出租人與第三人已簽訂或已履行的買賣合同。
