(一)租賃權(quán)物權(quán)化
我國(guó)應(yīng)將房屋租賃權(quán)的相關(guān)內(nèi)容從《合同法》中剝離出來(lái)，納入《物權(quán)法》用益物權(quán)體系中，具體規(guī)定它的設(shè)立、變動(dòng)、效力等內(nèi)容，使房屋租賃權(quán)不僅僅由《合同法》來(lái)調(diào)整。
1、租賃權(quán)物權(quán)化的必要
從社會(huì)發(fā)展需要看，房屋租賃權(quán)應(yīng)歸屬于用益物權(quán)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資源的需求量越來(lái)越大，這就導(dǎo)致了有限的自然資源與人類(lèi)日益增加的需求之間的矛盾加劇。為解決這一矛盾，一個(gè)重要的方面就是處理好所有與利用的關(guān)系。因?yàn)閷?duì)資源的所有并不一定能充分利用資源，只有充分利用資源才能使現(xiàn)有資源更多地滿足人類(lèi)需求。如何處理好二者之間關(guān)系呢?那就是在閑置的物上設(shè)定用益物權(quán)，用益物權(quán)就是為充分利用資源而設(shè)置的。用益物權(quán)對(duì)緩解資源與需求矛盾有重要意義。正是基于此，許多學(xué)者認(rèn)為，在物權(quán)法，用益物權(quán)已成為物權(quán)中心，物權(quán)法的發(fā)展呈現(xiàn)了“所有”到“利用”的趨勢(shì)。在城市化發(fā)展進(jìn)程中，土地資源、房屋資源越來(lái)越稀缺，房屋租賃成為解決居民住房問(wèn)題的重要途徑。因此，將房屋租賃權(quán)定性為用益物權(quán)是社會(huì)發(fā)展及實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)的需要，同時(shí)，將房屋租賃權(quán)定性為用益物權(quán)有利于房屋資源的優(yōu)化配置，釋放存量房源，在一定程度上緩解城市房屋緊張的問(wèn)題。
2、定性為物權(quán)后的房屋租賃權(quán)保護(hù)
將房屋租賃權(quán)定性為物權(quán)后，不僅可以保護(hù)承租人的利益，也可以解決現(xiàn)實(shí)中存在的問(wèn)題。
(1)租賃權(quán)物權(quán)化可以適應(yīng)善意取得制度
若房屋租賃權(quán)屬于物權(quán)，從占有的公信力角度來(lái)看，租賃權(quán)可以善意取得。所有權(quán)可以基于公信力和保護(hù)交易安全而取得，承租人也可以基于合理信賴(lài)承租無(wú)權(quán)處分人的租賃物。善意取得制度是物權(quán)中的制度，房屋租賃權(quán)的取得只要符合善意取得的條件就可以適用善意取得。
(2)租賃權(quán)物權(quán)化可以更好保護(hù)承租人利益
將租賃權(quán)物權(quán)化，對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，可以在租賃權(quán)受侵害時(shí)行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，雖然物權(quán)請(qǐng)求權(quán)也只能向特定人主張權(quán)利，而不是一種排他性的絕對(duì)權(quán)，但是，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不適用消滅時(shí)效，不論何時(shí)，受害人都可以向侵害人主張權(quán)利;物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)的效力優(yōu)先于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，這樣可以更好地保護(hù)承租人的利益。當(dāng)租賃權(quán)受到第三人侵害時(shí)，主張物權(quán)請(qǐng)求權(quán)比主張債權(quán)請(qǐng)求權(quán)更利于承租人。
(二)明確登記備案的效力
(1)登記備案的法律設(shè)計(jì)
賦予房屋租賃合同登記備案以民法上的效力，例如可以在相關(guān)民事法律中明確規(guī)定，承租人如果要享有諸如“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”、對(duì)抗抵押權(quán)的權(quán)利，必須以進(jìn)行房屋租賃登記備案為前提，否則將不享有該類(lèi)權(quán)利。這樣可以提高當(dāng)事人的登記積極性，同時(shí)隨著登記率的提高和房屋租賃登記信息的公示，使房屋租賃登記制度起到保護(hù)交易安全、穩(wěn)定租賃關(guān)系的目的，并可以實(shí)現(xiàn)承租權(quán)與其他物權(quán)的平衡和協(xié)調(diào)。
(2)登記備案效力的保障措施
為了確保登記備案效力，筆者認(rèn)為需要從房屋租賃登記的范圍、登記機(jī)關(guān)的設(shè)立和職能、登記信息的查詢和審查等方面對(duì)現(xiàn)有的房屋租賃登記備案制度進(jìn)行改進(jìn)。如房屋登記備案由形式審查向?qū)嵸|(zhì)審查轉(zhuǎn)變，審查內(nèi)容如下：一是審查合同的主體是否合格，既出租人和承租人是否具備相應(yīng)的條件;二是審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋;三是審查租賃的合同內(nèi)容是否齊全、完備，是否確定了租賃的期限，租賃的修繕責(zé)任等;四是審查租賃行為是否符合國(guó)家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策。
