1、沒有通過消防驗收的房屋能否租賃嗎?
最高人民法院曾經(jīng)于2003年下發(fā)《答復(fù)云南省高級人民法院<關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復(fù)>》(【2003】民一他字第11號)，該批復(fù)規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》的規(guī)定，認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書而無效，缺少法律依據(jù)。關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)消防驗收不合格，是否應(yīng)認定房屋租賃合同無效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應(yīng)當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機構(gòu)驗收的，人民法院不應(yīng)當以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當?shù)毓蚕罊C構(gòu)申報消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標的物經(jīng)消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。”根據(jù)該批復(fù)，如果屬于《消防法》(1998年9月1日實施的，非2008年修改的《消防法》)第十條第3款規(guī)定的“按照國家工程建筑消防技術(shù)標準進行消防設(shè)計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構(gòu)進行消防驗收”，則必須通過消防驗收，否則租賃合同無效。這主要是針對開發(fā)的房地產(chǎn)項目，對于城市老舊建筑或者農(nóng)村的建筑，則不受1998年《消防法》的限制。
最高人民法院在2009年發(fā)布《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》時，取消了2003年批復(fù)的規(guī)定，將該情況列入了第八條的規(guī)定，即“租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件的強制性規(guī)定情況的”，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予以支持，此種情況下為可解除的合同，并非是無效合同。最高人民法院民一庭編寫的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解和適用》指出，本條是針對承租人有權(quán)解除合同的情況，但是如果出租人免了免受處罰而要求解除合同的，該情形屬于出租人通過解除合同主動糾錯的情形，人民法院還是可以認可解除權(quán)為妥。當然在新的司法解釋的條件下，合同是因房屋不具備出租條件而無法繼續(xù)履行，出租方自然承擔的過錯較大，甚至是全部的過錯，出租方需要承擔較大比例甚至全部的賠償責任，這與適用2003年批復(fù)條件下合同無效的情況區(qū)別很大。
雖然2009年的司法解釋沒有明確廢止2003年的批復(fù)，但是實際上通過條文新的規(guī)定取消了2003年的規(guī)定，后最高法院在2013年2月發(fā)布的《關(guān)于廢止1997年7月1日至2011年12月31日期間發(fā)布的部分司法解釋和司法解釋性質(zhì)文件(第十批)的決定》中明確廢止2003年的批復(fù)，廢止理由是“與《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》規(guī)定相沖突”。
2、將未通過消防驗收的房屋進行租賃的要負什么法律責任?
如果以未通過消防驗收的房屋租賃的，按照2008年《消防法》規(guī)定，對依法應(yīng)當進行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格，擅自投入使用的，責令停止使用或者停產(chǎn)停業(yè)，并處三萬元以上三十萬元以下罰款。如果形成火災(zāi)造成較大的事故，相關(guān)方將根據(jù)刑法的規(guī)定，將依法承擔相應(yīng)的刑事責任。
相關(guān)法律：《中華人民共和國消防法》
第十條 按照國家工程建筑消防技術(shù)標準需要進行消防設(shè)計的建筑工程，設(shè)計單位應(yīng)當按照國家工程建筑消防技術(shù)標準進行設(shè)計，建設(shè)單位應(yīng)當將建筑工程的消防設(shè)計圖紙及有關(guān)資料報送公安消防機構(gòu)審核;未經(jīng)審核或者經(jīng)審核不合格的，建設(shè)行政主管部門不得發(fā)給施工許可證，建設(shè)單位不得施工。
經(jīng)公安消防機構(gòu)審核的建筑工程消防設(shè)計需要變更的，應(yīng)當報經(jīng)原審核的公安消防機構(gòu)核準;未經(jīng)核準的，任何單位、個人不得變更。
按照國家工程建筑消防技術(shù)標準進行消防設(shè)計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構(gòu)進行消防驗收;未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，不得投入使用。
第十二條 歌舞廳、影劇院、賓館、飯店、商場、集貿(mào)市場等公眾聚集的場所，在使用或者開業(yè)前，應(yīng)當向當?shù)毓蚕罊C構(gòu)申報，經(jīng)消防安全檢查合格后，方可使用或者開業(yè)。
