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承租人優(yōu)先購買權(quán)中的同等條件怎么認定
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,058 ℃

  1、“優(yōu)先購買權(quán)”適用于親戚嗎?

  優(yōu)先購買權(quán)的行使前提是同等條件,這個條件除了價格條件外,還有就是第三人和出售人的關(guān)系。法律不強人所難,試想父母把房屋出售給自己子女的價格與出售給第三人的肯定不同,此種情形就不能要求優(yōu)先購買權(quán)。

  但并不是所有的親戚關(guān)系都可以排除“優(yōu)先購買權(quán)”的適用,依我國的法律規(guī)定,如果出租人將房屋出售給房屋共有人或者近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的,則承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

  2、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)中“同等條件”的理解。

  此法條中的同等條件并不是要求價金以及其他條件都必須保持同等,這樣的要求過于苛刻很不現(xiàn)實。應該理解為一種相對的平等,實踐中,出租人出賣房產(chǎn)時往往不僅只考慮價格因素,還要考慮其與第三人之間可能存在的特殊利益關(guān)系,如第三人的信用及履約能力、出賣人與第三人之間的情感等因素。法律在維護承租人先買權(quán)利益的同時,設立“同等條件”的目的在于保護出租人的利益,第三人提供的任何特殊條件包括機會都是出租人的利益所在,這些特殊條件和機會能否以金錢代替,只能由出租人觀念來衡量。所以,房屋承租人先買權(quán)中的“同等條件”不能等同與轉(zhuǎn)讓價格。如同此案例中李某30萬的價格購買房屋,丁某行駛優(yōu)先購買權(quán)時也不能直接轉(zhuǎn)換為30萬優(yōu)先購買此房產(chǎn)。

  3、房產(chǎn)已經(jīng)過戶至第三人名下了,我還能請求同等條件優(yōu)先購買嗎?

  不能。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的例外情形:

  具有下列情形之一,承租人主張優(yōu)先購買房屋的,人民法院不予支持:

  (1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;

  (2)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

  (3)出租人履行通知義務后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;

  (4)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

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