1、房客裝修出租房要經(jīng)過房東同意嗎?
根據(jù)《合同法》第二百二十三條的規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
擅自對租賃房屋進(jìn)行裝修，作為出租人，可以要求他們恢復(fù)原狀或賠償損失。如果租賃合同有約定擅自裝修可以解除合同，則可以要求提前解除合同。
2、房客對出租房裝修可向房東要求補(bǔ)償嗎?
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條、第十二條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除;承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費用的，不予支持。
3、房客裝修出租房后又私自拆除的，房東有權(quán)要求賠償嗎?
【基本案情】十幾年前，孫某向曾某租了一套房，經(jīng)曾某同意，花了幾萬元對房子進(jìn)行裝修。2012年底，租賃合同到期，曾某要收回房子。孫某提出曾某應(yīng)給他一筆裝修補(bǔ)償費。曾某拿出雙方之前簽的租賃合同，指著其中“房屋裝修后不準(zhǔn)拆換，如遇到不可抗拒的自然災(zāi)害因素，由雙方協(xié)商解決”這一條款，拒絕了孫某。
孫某認(rèn)為，合同上只是說不準(zhǔn)拆換，又不是說這些東西就是屬于曾某的。于是，在退房時，孫某將房屋內(nèi)的隔間、天花板、空調(diào)、窗簾等都拆除了。
看到被拆得光溜溜的房子，曾某怒了，將孫某告到法院，要求他賠償裝修物損失及房屋破壞修補(bǔ)費。
【案例分析】法官審理后，認(rèn)為對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期滿時，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物;對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。
孫某在租賃合同到期后，對已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物是無權(quán)向曾某要求補(bǔ)償費的。而未形成附合的裝飾裝修物，如空調(diào)等，按照孫某與曾某簽訂的房屋租賃合同里的約定———“房屋裝修后不準(zhǔn)拆換，如遇到不可抗拒的自然災(zāi)害因素，由雙方協(xié)商解決”，孫某也無法要求補(bǔ)償，更不能擅自進(jìn)行拆除。最后，法院支持了曾某的訴請。
4、因房屋租賃而發(fā)生的裝飾裝修處理辦法：
(1)租賃合同無效時，裝飾裝修如何處理?
①承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，未形成附合的裝飾裝修物：
A.出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;
B.不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
②承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，已形成附合的裝飾裝修物：
A.出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;
B.不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。
(2)租賃期間屆滿時，裝飾裝修如何處理?
①承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人不得請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費用。
②承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，當(dāng)事人另有約定的按照約定處理。
綜上述，經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，除另有約定或者可以拆除以外，承租人不得要求賠償裝飾裝修費用。
(3)合同解除時，裝飾裝修如何處理?
①承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
②承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：
A.因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。
B.因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人不得請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。
C.因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
D.因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
③當(dāng)事人另有約定的，按照約定處理。
