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喬峰在郊區(qū)買(mǎi)了一棟別墅，該別墅區(qū)共有58棟別墅。入住半年后，物業(yè)管理公司通知喬峰參加業(yè)主大會(huì)。在會(huì)上，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人宣布。經(jīng)過(guò)本次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生第一任業(yè)主委員會(huì)。喬峰發(fā)現(xiàn)，來(lái)開(kāi)會(huì)的業(yè)主還不到20人，按照一般的選舉慣例，至少應(yīng)該有一半業(yè)主參加大會(huì)投票產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)才能有效。喬峰當(dāng)場(chǎng)向物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人提出質(zhì)詢，要求物業(yè)管理企業(yè)盡快通知其他業(yè)主，待人員超過(guò)半數(shù)以上時(shí)，再召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。這一建議，得到了其他與會(huì)業(yè)主的支持和響應(yīng)。物業(yè)管理人員被迫無(wú)奈，宣布此次大會(huì)選舉的結(jié)果無(wú)效。那么，業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理中到底有何作用?它的召開(kāi)又需要哪些條件呢? 業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主自治是指業(yè)主有權(quán)對(duì)自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營(yíng)和管理作出決定。這種自治是通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)邀請(qǐng)使用人代表列席。 在物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到一定比例時(shí)，由政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導(dǎo)，監(jiān)督開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)或其委托的物業(yè)管理企業(yè)，按法定程序和形式召集第一次業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立后，負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì)，每年至少召開(kāi)一次，稱為業(yè)主大會(huì)的年度會(huì)議。業(yè)主大會(huì)必須由一半以上的業(yè)主出席才能舉行。 業(yè)主大會(huì)的議程主要有聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告；審議和通過(guò)上一年度財(cái)務(wù)決算報(bào)告和下一年度財(cái)務(wù)預(yù)算；審核與修訂《業(yè)主公約》《業(yè)主委員會(huì)章程》等文件；決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘；業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉與委員的增減；認(rèn)為有必要討論決定的其他重大事項(xiàng)。 在第一次業(yè)主大會(huì)上，還應(yīng)聽(tīng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所作的物業(yè)管理前期工作報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)所作的物業(yè)驗(yàn)收情況報(bào)告，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。